青岛市崂山区中韩街道车家下庄社区居民委员会与青岛成达汽车销售集团有限公司土地租赁合同纠纷一审民事判决书
青岛市崂山区中韩街道车家下庄社区居民委员会与青岛成达汽车销售集团有限公司土地租赁合同纠纷一审民事判决书
青岛市崂山区人民法院 （2015）崂民一初字第473号
（2015）崂民一初字第473号
原告青岛市崂山区中韩街道车家下庄社区居民委员会，住所青岛市崂山区中韩街道办事处车家下庄社区。
委托代理人白洁，山东琴岛律师事务所律师。
委托代理人王毳毳，山东琴岛律师事务所律师。
被告青岛成达汽车销售集团有限公司，住所青岛市崂山区。
委托代理人刘峰楠，山东康桥（青岛）律师事务所律师。
委托代理人于香娟，山东康桥（青岛）律师事务所律师。
原告青岛市崂山区中韩街道车家下庄社区居民委员会（以下简称车家下庄）与被告青岛成达汽车销售集团有限公司（以下简称青岛成达）土地租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人白洁、王毳毳，被告委托代理人刘峰楠、于香娟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告双方于2004年7月1日签订《汽车特约销售店临时用地租赁协议》，约定原告将青岛汽车博览中心内位置标号A4、A5的土地（以下简称涉案土地）出租给被告，租赁协议约定面积为15830平方米，土地租赁费为每亩每年人民币12000元，续租后，租价以上年为基准，按每两年3%递增。原告依约向被告交付了涉案土地，但被告并未按照租赁协议约定向原告支付土地租金。现请求法院依法判令被告：1、向原告支付拖欠的土地租金人民币1409320.9元；2、向原告按拖欠租金总额支付自拖欠租金之日至实际付款之日止的同期银行贷款利息；3、本案的诉讼费用均由被告承担。
被告辩称：1、原告土地早在多年前已经重新规划了，并进行了土地征收程序，原告没有出租的权利，不应再向被告主张租金。2、双方签订租赁合同已约定，由被告向原告支付租金，属于定期债务而非分期债务，要求支付租金的诉讼时效为一年，因此原告的诉讼请求中2015年前的租金已过诉讼时效，不应受到法律支持。原告诉请数额与合同约定数额及支付方式不符，被告对原告主张的租金数额不认可。原告的诉请主体有变化，被告主体已经申请变更。
经审理查明，崂山区中韩街道办事处车家下庄村委（甲方，后更名为原告）与青岛成达汽车销售服务有限公司（乙方，后更名为被告）于2004年7月1日签订《汽车特约销售店临时用地租赁协议》，约定：原告将其位于海尔路以东、辽阳路以北、李山东路以西、合肥路以南所规划的青岛汽车博览中心内,位置标号为A4、A5的15830平方米（23.745亩）土地租赁给被告；租赁有效期为两年，自土地主管部门批准之日起；租赁期满后，甲乙双方重新签订租赁协议，并报土地主管部门批准后，方可以续租至青岛市地铁车辆工程开工，届时协议自行终止；租赁费为人民币12000元每亩每年。乙方续租后，租价以上年为基准，按每两年3%递增；协议签订并报土地主管部门批准后15日内，乙方交付本年度全部租金，下年度对应日交齐当年度全部租金。合同签订后，原告于2004年7月1日将涉案土地交付给被告使用，被告于2014年12月31日因接政府搬迁通知而搬迁。
被告提交收据六张，欲证明被告已经向原告缴纳租赁费共计2073240元（缴款时间分别为：2004年9月4日支付288000元、2006年12月29日支付200000元、2007年6月22日支付384640元、2007年12月19日支付296640元、2011年11月29日支付360000元、2012年3月21日支付543960元并注明租赁费交至2011年6月底）。原告质证称对于2011年11月29日的收据，因原告处无该收据，真实性无法确认，其他均无异议。经查，本院（2014）崂刑重字第1号案件中证据材料可以与“2011年11月29日的收据”相印证。
本院至青岛市崂山区国土资源局调取《土地补偿协议书》一份，原、被告均认可涉案土地于2013年7月11日被征收。原告认为在被告实际搬迁前其仍然有权收取租金，被告则认为原告无权收取2013年7月11日及其后的租金。
原告提交本院（2014）崂刑初字第95号判决书一份，欲证明原告原主任车兴奎于2013年12月7日被刑事拘留，2014年11月28日被判处有期徒刑4年，诉讼时效中止。被告质证称，车兴奎是否实施犯罪行为与本案诉讼时效中断没有直接关系，该刑事判决书对于本案没有证明效力。经查，（2014）崂刑初字第95号案件被发回重审，本院（2014）崂刑重字第1号案件已重新审判。
上述事实，有原告提交的汽车特约销售店临时用地租赁协议，被告提交的收据、搬迁通知，本院调取的土地补偿协议书及当事人陈述、庭审笔录等在案为凭，以上证据经本院审核，可以认定。
本院认为，原、被告之间签订的《汽车特约销售店临时用地租赁协议》符合法律规定，双方均应遵照履行。合同签订后，2004年7月1日原告将涉案土地交付给被告使用，合同两年期满后，双方虽未再重新签订租赁协议，但被告仍继续使用涉案土地，应视为双方租赁协议继续履行，期限为不定期租赁。根据被告所提交收据，经计算被告系按照“每两年3%递增”的约定向原告缴纳租金。因被告实际已缴纳租金至2011年6月底，故被告欠付租金应自2011年7月1日起算。又查明，涉案土地于2013年7月11日被征收，其所有权人发生变更，故原告无权单独向被告主张2013年7月11日之后的土地租赁费。
综上，被告欠付原告土地租赁费用的时间段为2011年7月1日至2013年7月10日，共计2年零10天。根据合同约定及实际履行情况：2004年7月1日至2006年6月30日的年租金为284940元（1.2万元/亩·年×23.745亩）；2006年7月1日至2008年6月30日的年租金为293488元[284940元×（1+3%）]；2008年7月1日至2010年6月30日的年租金为302293元[293488元×（1+3%）]；2010年7月1日至2012年6月30日年租金为311362元[302293元×（1+3%）]；2012年7月1日至2014年6月30日的年租金为320703元[311362×（1+3%）]，日租金为878.6元（320703元÷365天）。因此，被告还需向原告支付土地租赁费人民币640851元（311362元＋320703元＋878.6元×10天）。
关于被告抗辩的诉讼时效问题，本院认为，延付或拒付租金的诉讼时效期间为一年。关于诉讼时效的起算时间，虽然租赁双方约定分期支付租金，但并不足以否认租金债务的整体性。如果诉讼时效从每一期租金债务履行期限届满之日分别计算，将会割裂合同的整体性，还将导致债权人频繁地主张权利，动摇双方之间的互信。因此，为充分保护债权人，维护双方之间的互信，存在长期租赁合同关系的双方当事人因租金支付发生纠纷的，诉讼时效应从蕞后一期租金履行期限届满之日起开始计算。本案中，双方自2006年7月1日起构成不定期租赁，现非因原、被告双方原因导致租赁合同无法继续履行，而被告依据双方租赁关系实际使用涉案土地至2014年12月31日，以该日期作为蕞后一期租金履行期限届满之日较为合理，故原告于2015年4月29日起诉并未超过法律规定的诉讼时效，对被告上述抗辩意见，本院不予采纳。
关于原告所主张利息，因双方并未明确约定，且原告未提交证据证明其在起诉前向被告主张过租赁费，因此本院酌定被告应赔偿原告利息为以640851元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率自原告起诉之日（即2015年4月29日）起计算至本判决生效之日止。
据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十六条、第二百二十六条，《蕞高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告青岛成达汽车销售集团有限公司于本判决书生效之日起10日内支付原告青岛市崂山区中韩街道车家下庄社区居民委员会土地租赁费人民币640851元及利息（利息以640851元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率自2015年4月29日起计算至本判决生效之日止）。
二、驳回原告青岛市崂山区中韩街道车家下庄社区居民委员会的其他诉讼请求。
案件受理费人民币17484元，由原告承担9534元，由被告承担7950元（此款原告已预交，被告将其承担部分于本判决生效后10日内直接给付原告）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
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