灵魂拷问：青岛买房这么难你还会留下来吗？
青岛买房人，看起来是酷，实际上是很苦的，老胡“感同身受”。这篇文章主要聊一下青岛买房人的“三大难”，同时对买房人和卖房人进行灵魂拷问并提出建议。当然目的还是为了直击问题的本质，买房人心知肚明后更能“有的放矢”，卖房者看到有所思更希望有所为。
1 有钱人买房也很难——好位置没有好产品
2 中产买房相当难——勉强看中的买不起，买得起的看不上
3 刚需买房更是难——“主城梦”和“现实情”
在青岛，蕞吸引人的还是“碧海蓝天、红瓦绿树”，在这里不得不提到市南。市南区的前身，早在明洪武时期属于即墨县设防所建设的鳌山卫下辖的浮山所，后经过清朝、民国时期、建国期后成为青岛的政治、文化和曾经的金融、经济中心。但现在，市南，确实是难：
1.文旅价值受到疫情影响，产业链条“食住行游购娱”很难一条龙服务，更多的高端酒店往东部、西岸分流，餐饮业的场馆也是老旧尴尬，文旅行业没有和网红经济结合方面跟武汉、成都、重庆、西安、杭州等城市差距不断拉大；
2.土地资源紧缺，旧房拆迁难度大、资金成本极高，商业街区运作模式跟不上，城市老旧设施修缮压力大；
3.城市发展质量下滑，一般公共预算收入一路下跌，产业规划层次不高，没有聚焦性产业群发力；
不仅市南当局很难，在市南买房也很难，市南的房子从功能性上目前有这么几类：
1.居住类 2.非居住属性学区房 3.文物房和“都市过时豪宅”
居住类的房子，要么属于土著原居所，像团岛、西镇等板块，当然了，还有上个世纪的军官、专家、学者的后代居住的老房子，主要在市南中片；包括后期辛家庄、浮山所等安置房和部分当地开发商开发的商品房。综合来看，市南的居住区主要以青岛站、海洋大学、五四广场为中心往里扩散。
目前这些房子的现状是，除了一些2000年后盖的商品房外，大部分房子处于很尴尬的状况：对有钱人而言，宁愿选择往东部的崂山去购置新房，也接受不了五四广场海岸线上的超高层豪宅，一般性有钱人更接受不了八大关街道的文物房。
一些房龄在20年内的品牌开发商住宅，普通中产根本一辈子也买不起，或者买得起也不买；至于没有学区的老破小，更是鸡肋商品，目前二手房市场上已经逐渐失去流通性。至于学区房这个事儿，交给时间，我说了不算。
那这些老房子，能不能拆得动？我知道文物是需要保护起来的，修缮；另外，老房子到了“危房”时，可能会原地重建。
9月15日，市住房和城乡建设局发布了关于对《青岛市城镇老旧小区改造管理办法》（征求意见稿）公开征求意见的通知，针对存在的一系列问题起草了新规，正式向社会公开征求意见。主要聚焦的内容也是哪些小区属于城镇老小区、包括改造内容、审批部门、验收标准，而这些问题都存在着不少资金难题，更何况老旧小区的拆迁了，很难。
崂山区的房子不是都贵，比如北村、张村也和市北李沧均价差距不大，不少浮山前中等房龄的小区像丽海花园、亚麦花园、丽都国际、悦海豪庭或因没电梯或因车位、物业服务不足等综合因素，其单价也就和目前浮山后在售新房差不多价格，但对于中产来说买不起，有钱人能喜欢这些小区的也是小众客群；
品质提升的次新房价格丝毫不会输给其价值：崂山区一哥那是海信，连迪生山庄均价都在5万以上，09年的麦岛金岸基本上就是五六万一平，海信真天玺、天悦那就会更贵些，当然也是值得对比，但是像天悦10层、18层这种豪宅真是不太多，而这个价格基本上也可以撬动更高层次城市的中高端产品。
但是话又说来了，海信天悦放在杭州、成都、重庆等城市，除了占据绝版的海岸线优势位置外，产品力和综合居住体验上，又能在这些城市排名第几呢？
举个例子，青岛绿城的项目除了位置没有占据核心外，产品还是广受认可的，可是你到杭州后，竟然发现你买的绿城项目根本就是弟中弟；佳源和银丰占据了崂山难得的净地，但是这两家公司在其他城市几乎就没有比青岛贵的项目；壹号院、金茂府这种明星产品，为何外地高端客户来了后看看周边环境就没下单的欲望，总会担心一句话，那就是“橘生淮南则为橘，生于淮北则为栀”……
具体青岛和其他城市的高端项目比较差距多少，因为篇幅和特殊原因不能过多体现到文字上，读者可以自行实地了解，恕不赘述。
青岛的明星高端项目少，从根的问题就是“城市开发的整体规划和房地产发展不同步”，拆迁压力和旧房改造难度大，人地关系、楼盘设计和生态环境的匹配度不强，皆是历史，如今又是再现：
西海岸新区号称“再造一个新青岛”，且不说人口、产业和青岛的差距，就说房地产开发的道路上，东岸出现的问题，西岸也又出现了：东岸是周期历史比较长，特殊背景下房地产没有那么多高水平的产品和审美，但相对还不错，毕竟把市南老建筑保护起来，沿线也就是香港路沿线盖了高楼大厦，栈桥-汇泉湾-五四广场-奥帆中心-麦岛、雕塑馆-石老人沿线大部分区域还是保持着公共休闲、绿地、沙滩木栈道为主，但是你再去瞧瞧西海岸新区：滨海大道沿线两排全是高楼大厦、犬牙交错，关键还有一点是房企产品错配，且在规划布局时，大高层挡住了市民的观海通廊。
曾经在2013年，关于西海岸岸线保护的规划，旅游岸线严格按照规划的要求，在海岸边上不建高层，沿海禁止房地产开发，同样在灵山卫片区海边，也不建设高楼，如今再回首，石雀滩、银沙滩、连三岛、金沙滩、唐岛湾倒是真留出了景区栈道，但灵山卫前海基本上已非往昔。灵山卫街道的楼盘布局，更是让人惋惜，如今滨海大道两侧、星光岛上、融创茂西侧更是密密麻麻。好了，这个话题到此为止，不再谈论这个问题。
目前对于外地高净值客群来讲，东岸城区的前海一线的项目建议都看一遍，毕竟你们的购房考虑的肯定不是头部套房的思维，把学区、大型商业配套去掉，挑选地段去掉不利因素的干扰，产品精心细选，如果看不好就去看看西海岸，再看不好则去咱们讲的几个城市择居。当然了，对于土著而言，如果是故土难离，就要留在自己的生活圈内，不要抱怨，认真选择，毕竟青岛的房地产业趋于改善化、大户型的产品发展趋势。
之前写过一些别墅的文章，适合部分客群，可以适当了解参考：在青岛300万~500万想买个别墅，请问有什么推荐吗？如果对价位段再高些的别墅或者高端项目感兴趣，当然亦可以私聊老胡，一起探讨沟通、实地鉴赏、来做选择。
二、中产买房相当难——勉强看中的买不起，买得起的看不上
中产客群并非每日都在家看海看山、种花养鱼，更多是求一个生活便利、居住相对舒适的改善型住房。你们换房的需求源于原居所面积过小和楼盘居住品质有待提升，但选择中还会顾及新区域有没有教育、商业配套，通勤距离不要太远，也不要太贵。
在青岛每一个区域的中产承受的购房压力是不同的，从价格段上看，市北和李沧的价格段基本上在300w～500w，崂山500w～900w，西海岸250w～400w，城阳200w～300w。
而这些区域对他们来讲，各有各的难处：市北新都心学区弱，而且和浮山后一样居住拥挤不堪，就像辽阳路上还搞了高架桥引起不适；崂山500万买新房基本上还是在浮山后和张村、北村选择，仍然去不了前海一线，勉强看上的佳源华府感觉总价太高，一般中产家庭负担太大，壹号院位置弱；西海岸的问题在于开发区缺成块的土地，开发区超过300万的购房消费门槛感觉有高，过了石油大学购房的当地改善对通勤和未来发展的未知性存在顾虑；城阳区的改善痛点在于机场搬走、限高取消后低密度产品减少，低于13层的新楼盘减少，而且改善型产品价格也逐渐突破2万单价。
其实，这些问题对于中产来说，就要断舍离。首先，房产税在青岛短期内不会征收，但不得不说的是你们手里那些老房子该卖赶紧卖，别不舍得，越拖越是问题；其次，目前居住的房子解决不了你的需求，新买的房子预算不够，那就把住的卖掉，哪怕暂时租房子呢，这个挑战是非常大但是也有执行的；蕞后来讲，真心去接受新房的不足，因为你们能看上的板块，土地资源已经有限了。
在这里除了中产主观因素外，另外再就是不少开发商的作品不容易打动消费者，房企内卷没卷出东西来，这个问题也不是一天的问题，呼吁做好改善市场。
三、青岛刚需的“主城梦”和“现实情”
青岛刚需主城梦的“死去活来”，这个现状是来青几代人买房时共同经历的“内心斗争”，到底哪里是主城，哪里是辅城？
这个问题，你去问市南人，他们会说市南就是青岛，青岛就是市南；
你问市北人，他们会说北岭以南就是青岛；
你问有关部门，他们给你说，不是有文件：青岛市“十四五”规划《纲要》，全文共7.5万字左右就提到了：聚力打造环湾都市现代化主城区，统筹市南、市北、李沧、崂山和城阳区发展，提升人口集聚和资源要素配置能力，优化城市中心体系。
说人话就是：市南市北李沧崂山和城阳
但是，严格吗？我这个卖房子的认为，这是青岛的十四五规划的发展重点聚焦的区域，但是作为买房人而言，不是很确切。
从城市人口聚焦情况来看，除了亲身感受外，那就是官方统计数据和热力图，把人口聚焦集中的区域分为三个类别：城市基础设施周边、商圈、高校
这里需要提到的是，单纯看热力图来判断周边居民居住的误差就是城市基础设施周围的热力体现，比如火车站、机场、大学、剧院等公共区域，这些区域周围不一定就是居民居住的人口聚焦区
1）城市基础设施：青岛站-青岛北站-长途汽车站
2）商圈：台东—人民路—CBD到新兴路家乐福周围—凯德、东部香港中路商圈、李沧中心和李村商圈、城阳正阳路水悦城—北曲商圈、黄岛长江路、香江路商圈和积米崖商圈
3）高校 青岛大学、海洋大学、理工大学、青科大、农业大学、石油大学、山科大、黄海学院等学校区域
除了关注人口聚焦度外，更多要关注人口的增速，特别是青岛这10年来增加的人口都在哪儿？
从七普数据来看，10年来青岛人口增长蕞多的是西海岸新区，人口增长速度蕞快的是城阳区，其次是李沧区，但是由于李沧房价逐渐超过了刚需的承受范围后，接下来速度肯定是赶不上城阳区和西海岸新区。
从这张表上有些数据是看不到的，比如实际各区域的面积有多大，各区的人口密度多大，包括目前西海岸、城阳哪里人口聚焦度高、哪里接下来后劲比较大，都需要仔细再细化研究：
从这张表格不难看出，市南、市北、开发区的长江路街道每平方公里人口超过了1万人，但是和珠三角地区的广深等城市相比仍然差距不小（2019年数据：广州越秀区的人口密度达到35790人/平方公里，第二名的深圳福田区达到21140人/平方公里），但很尴尬的是市南、市北自身的综合抢人能力已经落后于西海岸和城阳了；
作为新晋主城区的城阳区，其城阳街道人口比李沧区还要密集，同时原胶南的隐珠街道人口密度也接近了1万人/平方公里，这也解释了为什么胶南敢搞接近400平的大平层，而龙湖也有把握在薛家滩做的项目定价堪比灵山湾，包括三年前旭银在城阳开发的洋房卖的价格比李沧还要贵；
崂山区的人口密度不需多解释，大家看看青岛地图就行了，大部分都是山，当然东海崂守卫着整个东岸城区，可谓是“青龙压白虎，千难万难，不离崂山”，而金家岭街道是崂山区核心区，崂山区亿元写字楼达到了20座以上，跟金融产业聚焦不无关系；
当然，这里面存在不少城市发展和人口的问题：保护生态同时推进土地利用之间的平衡在崂山是个难题，张村、沙子口的拆迁南部并不比“山东头、朱家洼”容易；市南市北的老旧小区基本上也是修缮为主，老旧小区居住体验差、新楼盘贵且容积率高让囊中羞涩的年轻人不敢恭维；西海岸看似人口增长蕞多，但实际从人口密度来看，每平方公里仅达到了900人，长江路、薛家岛、隐珠街道占了整个西海岸人口的接近60%的比例，而城阳、夏庄、流亭三街道也占了整个城阳的6成人口。
其实，这里面把胶州放了进去，因为很多人对上合非常执迷，特别是前几日好几朋友问我全款100万买锦绣外滩的200平的顶复式房能不能行，不到5K每平方，确实价格比山东某些县城便宜不少，但是话又说来了，你看看九龙街道的人口密度能接受也可以。
在这里结合发展的眼光，虽然流亭、夏庄、灵山卫等街道人口聚焦度不及所在区域的大哥，但是从天时—房价、地利—区位优势、人和—新青岛人接受度高等角度看，相对市北西部、李沧北部的稍高房价来讲，这几个区域的人口填充速度的后劲值得期待。
人口基数、聚焦程度是鉴定一个城区值不值得买的重要因素，但是各区域的吸引力还是要靠“梧桐树”，至少城市界面改善的支撑能力、生活配套的进展、就业创业机会还是非常关键的，这些问题跟个区域的财力关联度很大。
什么是财力？对于个人来讲叫居民可支配收入，对于区域来讲叫“一般公共预算收入”，可不是单纯指的GDP，前者相对后者来说更为重要。一些关键数据体现了各城区的真正实力，比如一般公共预算收入和GDP的比值、税收占比等重要因素，这些支撑着各城区的发展。
其实，通俗讲也很简单，为什么地铁给修到某街道而没修到另外一个街道，其实就是照顾人多的地方，人家招商的大型商业为什么落在某区域而没放在另外区域，也是评估了人口密度和消费水平，甚至有些盛会选址等等，也是根据这个地方的财力能不能给办的漂亮些。
不单是指的GDP，所以以后别单独说哪里GDP高哪里房价就涨的快，这是个悖论。大家对崂山区根本不用担心，天然生态资源优势和金融产业落地成群，所以宜居宜商当然是富人区。城阳区人口增速领先、财力基础雄厚，目前地铁2条5年后再加2条投入使用，城阳街道住宅往改善化发展，而未来之城-环湾科创产业发展、亚洲杯赛事、新基建产业落地等优势强，自然不用担心。那西海岸的发展路线是什么呢？西海岸的发展方向，其实就是青岛的基础路线加随时代新风口的借势创新：
1 西海岸腹地，非集中居住区做实传统制造、高端化工、工业生产、港口船舶、智能家电等产业，不管富士康还是京东方落地也是产业链的一部分；
2 前海一线发展总部经济和高端商务楼的打造，提高唐岛湾金融科技企业的入驻（短期）、灵山湾（中短期）和活力区（远期）总部经济，学崂山打造亿元楼，同时吸引新型产业入驻前海一线，提供民营企业创业和增加就业岗位；
3 文旅价值天然优势的迸发，促进金沙滩、灵山湾、城市阳台等海景、山景文旅、文娱价值提升，体现网红城市的价值，这一点要学习西安、成都等有经验的城市。
老胡就是个卖房子的搬砖匠，更深入的认知有待不断学习，讲了这么多，就是让刚需买房的朋友清楚认识青岛，认识青岛的各城区，并找到自己的定位。详细的板块和楼盘分析不在此多余展示，但相信更多朋友看到后会深入区了解青岛各区的就业机会和发展前景，也不是非得去所谓的市区工作不行，要是你非得去的话，符合你买房的区域也比较多，毕竟地铁成网也是指日可待，可以参考以前的文章。
胡Sir聊青岛房产：青岛5年内通车的地铁线，其中有何玄机？
在这里，记住老胡两句话，你是改变不了城市的，但可以改变观念，痛苦不是你一个时代的问题，而是每一代人都经历的；城市是发展的，但却是有规律的。总结下来就是：掌握规律并懂得延迟满足。
写在后面——关于老胡这个“搬砖匠”和一些“掏心窝”的话：
关于青岛，不少内陆人很向往这里的“山海城湾”，也有不少人对青岛存在不少误解，比如青岛的大虾、饺子还有“蜜汁自信”的排水系统，老胡作为一个在青岛生活了十多年的外地人来说，并没有什么谈资，但是热爱着青岛这片土地，把这里当做家。
尽管老胡不是土生土长的青岛银，但对于当地房地产市场的前世今生也算是了解吧，这片土地80%以上（不敢讲100%）的新开项目和二手房小区都实地不断考察。不敢自诩在房地产行业干了多少年，但至少老胡的七尺身躯会对各板块新老楼盘从城市、开发商、买房人等多维度用心去体悟、揣度。本人属于比较笨拙的读书人，没有什么天资禀赋，如果说老胡对房地产市场、项目的价格变化、情况发展的预判大部分都是准的这个事实得到了众多粉丝认可，那只能说明我这个搬砖匠“勤能补拙，顺应天道”吧。
咱持续做这些事情，确切说不只是为了几个铜板，如果真实纯利主义的话，完全可以去卖上合、蓝谷等区域，简简单单盆满钵满。学历、资历、粉丝影响力比老胡团队不如的人都可以卖好多，难道咱们这种“算得上高精尖”的组织还能比他们卖得少吗？有的事，只是不忍心，另外，团队还可以活得下去，在这里感谢各位粉丝对咱们团队的持续厚爱。
咱们更谈不上什么“为继往圣世绝学，为万世开太平”，没那本事，充其量算是一个购房者在买房路上的自己人，把买房人的事儿当自己的事儿，适当给开发商一些建议和评价（当然不少是负面），一定程度上也为青岛的城市贡献一点绵薄之力，引导性地帮助买房人做决策。
更多问题，至于买房人选择哪个项目，还是具体咨询具体沟通，还是那句话——刀、肉、手，老胡负责看好刀和肉，把关好跟我买房人的手，你们准备好预算和空杯心态。
致良知的关键在于审时度势、具体问题具体分析解决、事上磨练和决定！
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