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今年青岛卖地粗略估计已破600亿

admin9个月前 (09-27)青岛产业信息39

  一块不行,那就再卖一块。一月不行,那就再卖一个月。一年不行,那就再卖一年。

  传说中500亿的坑,今年一年终于被填上。要是从下半年开始填的话,预计填坑时间还得延长到明年年中。

  据锐理数据统计,今年上半年,青岛总共卖地113宗,合约6926.3亩,成交金额高达271.38亿。

  这个钱数,同比去年增加428.3%。

  而今年的面积数,预计也将超过三年滚动计划中2018年的住宅用地供应量。

  去年,青岛曾发布2017-2019年住宅用地供应三年滚动计划。

  2017年计划供应800公顷,即12000亩。实际上,去年整年的各类商住用地总共到了近12700亩。

  2018年计划供应765公顷,即11475亩。而今年上半年,数字已经到了近7000亩。

  下半年的数字,也差不多,甚至会更多。11月份有一天,西海岸推出14宗地,就近2000亩。

  下半年根据锐理发布的土拍成交信息,截止到12月26日,粗略估计,现在卖地金额已近340亿。

  上半年270亿,下半年340亿,今年单卖地收入,眼看就妥妥破了600亿。

  2017年,青岛楼市行情大盛之时,卖地收入总共417亿。今年的600亿,比之多出近200亿。

  今年楼市的行情以年中为转折点,上半年还是热火朝天,下半年有些萧瑟,甚至传统的金九银十都出现成色问题。

  是以,这多出的200亿,只能说明一个问题:不管市场是火还是不火,卖地的基本坐实稳赢的局面。

  10月里,即墨土地市场,出现过两回土拍未能如愿成交的现象。一回是终止出让,一回是无人出价而流拍。

  胶州也中止过一次土拍。平度1宗商住用地流拍。

  巧合的是,即墨跟平度出现流拍现象是在同一天——10月23日。

  那天,即墨、市北、平度仨区都有土地登上拍卖台。

  这是今年同一天土拍参与区数蕞多的一天。其他时候,顶多是两个区同一天有土地入市动作。

  12月里,即墨、李沧、西海岸推地入市之际,又出现土地流拍或中止现象。

  即墨12月21日的流拍比较有意思,原计划是有2宗地入市的。蕞后实际登上拍卖台的,只有1宗。蕞终还流拍了。

  原因是没有人出价。据说参加土拍的是又一家入青的新房企。没出价,倒是给人留下无穷的想象。

  西海岸是12月26日,2宗地悉数流拍。同一天,李沧发布公告,跟中南世纪城隔路相望的娄山后2宗地中止出让。

  李沧这两宗地的中止公告,比较匪夷所思。中间有个60天的期限。日期一过,土拍将被终止。

  这是此前土拍中从来没有出现过的。

  话说回来,市场下行之际,土地有流拍现象的存在,似乎才是比较正常的现象。

  (据锐理数据统计,截至12月26日)

  除了庄家稳赢之外,其实,还有个值得探究的问题,何以寡淡的楼市之下,土地市场反而如此火爆。

  一年卖地收入600亿,而今年单个房企能过100亿的又能有几个?

  火爆的土地市场跟萧瑟的房地产市场形成强烈反差,说明土地市场是出现了些问题的。

  那就是,哪些因素造成了青岛土地市场的火热。

  首先,地价贵。尤其那些多次中止拍卖的地块,再登台时,身价倍增尤其明显。

  拿8月16日胶州土拍那次来说,蕞终被拍卖成功的7宗地,实际上,是第三次登上拍卖台。

  楼板价从2950元/㎡,涨到5834元/㎡。起拍价就得是30.6亿。

  在这次土拍中,越秀以8.86亿摘获了2宗地。一宗楼板价5834元/㎡,一宗楼板价6114元/㎡。

  后一宗的楼板价,让越秀成为胶州的新地王。

  倘若要看这块地的溢价率,那就有意思了,仅为4.8%。

  所以这整个操作,就很明显了。为了降低溢价率,出让土地的时候会提高地价,而开发商成为这种操作的买单者。

  蕞终的买单者是谁?还得是购房者。这是个层层薅羊毛的故事。

  其次,外来房企大批量入青。甚至,其他行业的附属公司也开始进驻青岛。

  目前,青岛市场多种迹象表明,今年陆续又有不少房企首次进入青岛市场。

  有的是从土拍拿地,8月份浪潮科技在市北拿地,信达跟金地联合在西海岸拿地。

  还有部分投资公司,名字是不出名,但是拿的地不少,能掏出来的钱也不少。像这种,背后肯定都是有大树。

  平度出现过智能设备公司,西海岸出现过农业公司、文化公司,即墨还出现过矿业、电力,以及外省的实业公司。

  说得好听些,这些公司后面会涉及大的招商项目。讲得难听些,不管干什么的,都跑青岛来搞房地产了。

  除此之外,融信、华能置地、实地集团等也都已经进驻青岛。另有部分南方系的房企,还在努力找地中。

  热钱的流入和外来房企对青岛市场前景的看好,都使得青岛的土地市场成了香饽饽。

  另,青岛的土地市场还存在一些比较特别的土拍现象。

  其一,土拍供地,越是市区,买家越会被提前锁定。也就是地块被定向出售。

  这种现象,在今年整体的土拍行情中比较明显,尤其从规则中能够看出来,基本属于私人定制的类型。

  你像有几个地块拿地当天出了案名的,这种肯定就是。

  其二,跟地铁合作拿地,或者房企之间合作拿地会是大趋势。

  独乐乐不如众乐乐,这并不是真实想法,实在是独活太过艰难。

  8月2日市北的2宗地,就是由城投、中冶、市北城发联合拿下的。一个人得拿12.4亿是非常艰难的,分摊一下,还是相对要更轻松的。

  融创10月22日在城阳拿的地,是跟丽达合作的。

  新凯达在市南拿的地是跟地铁合作。海尔地产在即墨拿的地也是。

  房企之间联合拿地是出于分担地价贵、回笼资金困难的压力,而跟地铁合作则是出于拿地相对容易。

  其三,股权出让拿地的方式在青岛依旧很火。

  融信入驻青岛,就是通过在西海岸收购的114亩地。华能置地则是通过收购崂山北大资源的股权。

  较之于以往不同的是,今年出现了在售项目或有地的房企也出现股权转让。

  城投城阳59亩地,出现出让50%股权。崂山青铁·华润城,出现华润一方出让10%股权。这是跟之前的股权收购不太一样的。

  还有不太一样的,是保利在西海岸通过股权质押收购的土地。

  那几块地,是今年4月份、5月份、8月份刚拿的地。进入11月的时候,被保利收购。

  想来,保利的出价肯定要比之前拿地的时候高。反过来看的话,原先拿地的公司似乎有炒地的嫌疑。

  其四,鉴于市区拿地不易、地价又昂贵,房企开始转战郊区土地市场。

  中梁入青的时候,也是选择布局郊区,首选的是平度。

  8月里,和达也入驻了平度,新拿下291亩地。

  在和达之前,保利、新城、中南也都在这里拿了地。可以预见,由于这些大鳄的存在,平度市场未来会有一番激烈的交战。

  一区尚且如此,600亿背后的各个区更是逃脱不了。而未来的购房者买单人,买单金额要比房企买单金额的两倍还多。

  现下,房企已经买了单。未来,距离购房者买单还会远吗?

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