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青岛土拍当前扛得动刀的房企还有多少?

admin2个月前 (12-07)青岛产业信息126

  很多房企受不住朝来寒雨晚来风,匆匆谢了春红,一把鼻涕一把泪的四处求告度日。当然,也有很多房企仍然过得不错,即便日子不如从前惬意,倒也不至于捉襟见肘,但是,在三道红线等调控政策的压力下,谨慎花钱也是常态。

  房企无力楼市熊,土拍的情况,也从diyi次的火爆转到第二次的冷清,变天之快令人咋舌。

  今年2月底,住建部发布新规,22个全国重点城市开始实施土拍“两集中”制度,即一年分三次施行集中公告、集中供应的土拍规则。

  据说住建部的初衷是“压缩企业利润,让房企理性拿地”,但是谁料到,因为需求严重失衡,土地集中供应反而增加了房企的焦虑。而焦虑的情绪,只会推高土地的溢价,市场随即大热,一些热点城市、热门板块溢价飙升,地价频创新高,火爆到主管部门不得不介入约谈,半是苦口半是威胁的强行止沸。

  以前,土地出让会延续整年,专家们认为地方政府容易采取“饥饿营销”的方式推高地价。谁能想到,集中供地之后,楼市火爆更甚从前。

  此后的土拍规则骤然调紧,楼市调控也开始密集起来:前七个月合计房地产调控高达352次,平均每月超过50次

  据中指研究院于10月下旬的统计,已经完成第二批集中供地的北京、上海、杭州等20个城市,共计流拍70宗地块,撤牌195宗地块,整体流拍撤牌率达到31.8%,而在首批集中供地时,流拍撤牌率仅为6.5%。长沙、北京、沈阳、杭州、广州5个城市的流拍撤牌率甚至超过50%。

  业内普遍的看法是,规则收紧和调控对房企的打击,直接“杀死”了第二轮土拍。

  没错,三次土拍前风向又变了,巴掌不见了,取而代之的是多个城市纷纷放下身段,实打实降价拿出诚意,就差倚门挥起香手帕了。

  从已经公布的竞拍规则来看,杭州、南京、合肥、深圳等城市明显下调了竞拍门槛,杭州允许“勾地”、南京放松竞拍资质要求、合肥减少了配建要求的地块出让,连二轮土拍中热度减少不明显的深圳,也取消了竞自持的规定。而苏州、南京、成都、无锡、济南等城市甚至下调了保证金比例。

  肯定会比第二次土拍的情况要回暖不少,但是具体能回暖到什么程度并不好说。至于是否能回到diyi次土拍时的盛况,目前看来是想多了,这一年来的调控,已经深刻地改变了房地产市场。

  此前楼市长达二十余年的景气周期中,本土的、外来的房企在青岛茁壮成长,繁花似锦。

  到了今年,景气的潮水退去之后,搁浅的、裸泳的比比皆是。及至第三次土拍之前,还能扛得动刀的,数量其实并不多。

  这类基本是外来的全国性房企。据不完全统计,全国爆雷的上市房企有近二十家,其中很多都在青岛有项目。

  生存重压之下,他们现有的资产都在清仓狂甩,甩不掉只能烂尾,哪里还能参与土拍买地?

  青岛的本土房企历来稳健行事,鲜少被高周转忽悠,也就不会陷入过度金融化的泥潭。今年房地产市场的形势严峻如斯,以海信、君一为代表的本土房企们,包括鑫江、青特、和达、天一仁和等,仍然过得不疾不徐,有条不紊。

  房地产行业大浪淘沙之下,也有很多优质的全国性房企屹立不倒。包括碧桂园、万科、龙湖、金茂、世茂、保利、融创、卓越、华润、绿城等等。

  今年前十月的青岛房企销售排行榜,其实就是青岛第三次土拍的买家对照表。从广义的角度说,映射也是真实的一部分。

  很多人质疑融创的债务规模过大,也有爆雷风险。其实,融创的实力远超想象,何况其财务状况依旧良好。

  这应该也是发源于地产圈外的消息。实际上,明年世茂确定将在青岛市区再获取一个新项目,来源是世奥大厦的补偿:因为世奥大厦的容积率从16降到了10,政府补偿过一块地,就是后来的世茂拾贰府,而世奥大厦zui新的规划中,容积率再次从10降到了2,所以会在市区再获得一块地。

  相较于其他城市而言,集中供地对青岛的影响要小得多,原因在于青岛98%的土地出让为“定向勾地”。

  所谓定向勾地,是指用地预申请,并承诺愿意支付的土地价格,之后再参与招拍挂拿地。由于已有预先沟通,招拍挂环节难现激烈竞争,可以理解为是定向供地。在青岛这样有勾地传统的城市,集中供地不过是将房企实际拿地时间集中到特定时段而已。

  勾地并不是外来房企的强项,但是合作也是拿地的一种方式。事实上,随着资金成本走高,公开拿地利润减少,选择抱团取暖拼单拿地也颇有吸引力。

  在青岛二次土拍时,拿地的30余家企业中,独立拿地的有19宗,其余57宗大部分地块为合作拿地。

  青岛第三次土拍共计45宗,占地总面积约1313998.38㎡,总建面2954641.91㎡,其中住宅用地(含商住用地)38宗,面积约1232145.88㎡,合计1848亩。

  相比diyi次土拍的63宗土地2129亩住宅和第二次土拍的100宗土地4480亩住宅,有所回落。

  3、竞品质+摇号,设置zui高限价,当地块的zui高竞买报价达到或超过zui高限价时,网上土地竞价中止,转到线下竞高品质商品住宅(包括绿色建筑、智慧化基础设施配置、装配式建筑)建设和摇号环节。

  4、竞买资格及保证金,参与商品住宅用地竞买的企业,须具有房地产开发资质。同一企业及其控股的各个公司,不得参与同一宗地的竞买。

  5、违规严惩,违规扣除5%竞买保证金作为违约金不予退还,以及竞买人3年内不得在青岛参与土地竞买。

  在青岛前两次集中土拍中,本土房企的表现都颇为耀眼:diyi次土拍和达集团拿下9宗地、西发拿下5宗地,磊鑫、海尔等本土房企也收获不小;第二次土拍,和达集团拍出25亿元继续带头,而华新园和瑞源集团也挺生猛,金额分别为20亿元和19亿元。

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