青岛胜利桥：土地二次流拍为何市北区的地连开发商们都不愿意要了？
2022年9月份的青岛楼市，如果说没出意外，那绝对是个意外。这不，才到月中就好戏频出，让各路吃瓜群众们高呼大饱眼福。
先是西海岸薛家岛的金沙乐府，在临近交房的时候开发商突然自曝家丑，说水泥质量不合格，这家在自家楼体上打出“地铁三站到市南”的网红楼盘，一时间真是赚足了流量。
只不过苦了在这里买房的，包括奥运冠军在内的所有购房者们，房子不能交付，这一肚子苦水该找谁去说呢？
然后是东李森林公园和四方中车智慧港联袂拉开青岛主城楼盘降价大戏，尤其是森林公园，从半年前的单价2.8w直降至现在的2.2w，降价后的房子还加了精装，这幅度之大意味着前期的购房者买同样的房子多花了一辆宝马7系的价格。这谁受得了，于是“森林公园”瞬间成了“武林公园”。购房者们和开发商工作人员们一起友好切磋江湖技法，玩得不亦乐乎。
不知道前段时间疯狂发视频、做直播推广这家楼盘的各路营销人员和中介们，看到这一幕，应该如何向自家粉丝、购房者做出交代呢？
但是这些都还是开胃菜。9月15日，青岛第三次土拍，之前被某位“楼市大咖”强力看好，认真推介的市北捷能汽轮机地块，竟然流拍了，流拍了……
要知道捷能汽轮机地块在四个月之前曾经以1.4w的楼面地价拿出来挂牌拍卖了一次，当时的价格让开发商们看的是张飞穿针——大眼瞪小眼，流拍是必然的。这已经是第二次拿出来拍卖了，而且地价打了七五折，没想到精明的开发商们这一次账簿一翻，算盘珠子一打，还是不要这块地。
之前不是说好的的市区寸土寸金，只要是市区的房子就不愁卖，而且还有人判断隔壁万科未来城、龙湖春江郦城的房子早晚得突破3万大关……现在是怎么啦？
其实很简单，只因为捷能汽轮机厂老地块所在的这个地方还有个名字，叫做——胜利桥。
为什么叫做这个名字呢？有这么一个传说，就是73年前的6月2日，当英勇的我军强渡李村河之后，青岛宣告解放，所以这里就得名胜利桥。但是官方的说法是，1973年，为了改善青岛北城的交通环境，在李村河上修建此桥，“胜利桥”这个名字也是那个火红年代的印记。
对于胜利桥而言，很多青岛人的印记可能是造纸厂、海晶化工，不过胜利桥给上一辈青岛人印象最深的，恐怕还是号称“清华”的青岛化工学院（现青岛科技大学），还有就是留着长辫子的5路、30路电车了。
说起青岛化工学院，也就是青岛科技大学，有人传谣我是那儿毕业的。这里一笑而过，如果一个青岛2、58中的级部前20名，得过ICHO竞赛全国一等奖、新概念作文大赛全国二等奖的应届高中毕业生不选择就读985高校却选择这个地方，那就有些奇怪了。这也是青岛人的常识。
不过对于青岛化工学院，我的印象还是颇深的，虽然不是985，但它还是有自己的传统优势学科，比如说橡胶有关的专业，一直是国内翘楚的存在。
那么胜利桥哪里呢？它就在市北和李沧的分界线上。
曾经的胜利桥属于沧口区，1994年青岛市区划调整，原属于沧口区的北岭以北、李村河以南区域被划归原四方区，胜利桥也在其列。2012年青岛市再次调整区划，原四方区被并入市北区，于是原来属于沧口的水清沟、胜利桥竟然完成了“三级跳”，从原来的沧口区域，成为了市北的一分子。
所以，严格来说，在老一辈青岛人的眼里，“老四方、水清沟、胜利桥”是三个截然不同的区域，那位楼市大咖说“老四方的胜利桥”未必是对的。但是这又是一笔糊涂账，也不能说人家说得错。
但是区划变了，原来的这个鄙视链却依然是存在的。但凡正宗的老市北，他们依然觉得过了海泊河就不能算是市北区了。
而当年居住在海云庵、湖岛附近的老四方人，你让他们说，也并不觉得水清沟、胜利桥是属于四方的一分子。
这种感觉对吗？很对。最关键的一点是，它能体现在房价上。
对于胜利桥的楼市，去年，也就是2021年下半年有人说了一个堪称经典的段子：
青岛楼市有“三大吹”，第一吹红岛宇宙中心，第二吹灵山湾下一个富人区，第三吹就是胜利桥、水清沟的房子早晚卖到3万。
红岛宇宙中心、灵山湾下一个富人区，胜利桥水清沟房子卖三万，甚至连楼市人自己都能信，这“三大吹”之所以有生命力，其实听起来还真有那么点道理。
前两个“吹”，都是心急吃不了热豆腐，没有好好做规划和控盘，供地毫无节制，导致本来有前景，认真开发可以卖出天价的区域最后盖出了乱七八糟的房子，可惜了好地皮。红岛宇宙中心随着城市规划的变更应该是彻底没戏了，灵山湾要想成为真正的富人区还有希望，但前提是西海岸新区必须把盖楼的节奏慢下来，认真导入人口和高端产业，让整个新区99发展起来以后，再凭借灵山湾优秀的山海地形把房子卖出高价，而不是像前几年一样，靠盖出没节操的大板楼和中小户型去吸引一些外地投资、炒房客，这种建设方式是对不起子孙后代的。
最后一个，胜利桥、水清沟的房子能卖3万，多少就有点意思了。
这个地方环境好吗？老青岛都知道，这里最早是老工业区，纺织机械厂、国棉五厂、海晶化工、造纸厂……直到现在，还有很多人对万科未来城地块原来的“黑历史”耿耿于怀。
这个地方配套好吗？老青岛也知道，过了北岭，偌大一个原沧口区的地界，迄今为止，甚至没有一个像样的大商场。印象城的建设说了好几次，甚至有说法是今年国庆节开业，结果呢？不能说黄了，至少也是小姐睡觉——上边又换了。
退一万步说，即使印象城能正式营业，这个地方的配套、城市界面相比西海岸的长江路、积米崖、融创茂一带和城阳正阳中路、吕家庄周边，也是肉眼可见的的不如。人家那边，似乎都是一群商场？
至于就业机会、通勤啥的就更别提了。距离不等于路程，堵车，你懂的。
配套、环境都不行，那就得看人了。这个地方的人员圈层好吗？这个让老青岛说也是心里门清，不说百分之百，大部分人也都是周围工厂的退休老职工。话说得更直白一点就是：能在这里呆到今天的，基本上都是“底层土著”。
坐在附近街头公园里下棋的老大爷们，当年可能都是一个厂里的工友，彼此非常熟悉。这些人之前一辈子甚至几辈子都在这附近住，所有的朋友全在这附近生活，对于他们而言，很多人是不愿意离开这里生活的。
但是话也要说回来，生活经历相同，就导致形成了特别固定的圈层，外来的人群，也轻易融不进这个群体。
也就是说，从天时（环境、城市界面）、地利（配套、就业机会）、人和（圈层、人口结构）等几个方面，胜利桥、水清沟都不占优势。
而且更重要的是，与西海岸的唐岛湾、灵山卫，城阳的正阳路、白云山比，这个胜利桥、水清沟在天时、地利、人和等方面，依然不占优势。
尤其是人口方面的数据非常的诚实，水清沟、胜利桥与西海岸唐岛湾、灵山湾，城阳正阳路、白云山进行比较，对比非常之明显：
光从配套水平、人口数据上进行分析，结论是水清沟、胜利桥的房子无论如何也不能比西海岸、城阳核心位置来的贵。
但是很多人是不服的，因为这个地方现在是——市北区。
过了一年，我们回过头来再看这一段话，是不是和下面的场景似曾相识呢？
没错，盲目相信郊区发展前景在无人区买房投资，是炒房，盲目相信主城配套把普通的房子 抬成高价，也是炒房。
很多人拿着一些板块的发展前景、规划蓝图就说这里的房子值多少多少钱，不管规划能否落地，这些人的结局，都是高位站岗。
还有另一些人拿着一些几十年前就存在的学校、医院配套说主城的房子有多安全、多保值，将来还能涨多少，这些人的结局，也是高位站岗。
之前那些在上合示范区、蓝色硅谷高位站岗的炒房客，他们盲目相信的，是前景两个字。而现在在水清沟、胜利桥想把万科、龙湖的二手房价格干到三万多的炒房客，他们盲目相信的，是主城两个字。
毕竟，这附近的城市界面，多少年没动过了？
胜利桥的土地，即使打了75折，依然是流拍了。原因无它，就算是打了折，降了价，这次挂出来地价，也依然是太贵了。
消息传出来，有些人还想掩饰。说这一次流拍，是因为容积率定得太高了。但是在土地拍卖之前，信誓旦旦地在直播间说“这个地块备受关注”、“应该被开发商抢购”的，也是你们啊……
真的是容积率定得太高了吗？显然不是。胜利桥周边在售、次新楼盘的容积率，都不高。万科未来城3.28、龙湖春江郦城4.23，中海寰宇时代和绿城和锦诚园，都是3.5，几乎所有的楼盘，都是高楼林立，楼看楼，楼望楼。
这个捷能汽轮机的地块，以容积率3.5挂牌，有问题吗？没有。相反，容积率如果线，反而会出大问题。
何出此言？大家看看这个地块。东西都标在图里了。你们可以想一下，铁景、桥景、沟景、路景“四景俱全”的地块，你还指望它上面的房子卖高价吗？或者话说得更狠一点，你想当远洋万和城，还得看有没有这个命。当年偌大一个浮山后，只有它一个盘在售，就是品质再差，价格再高，购房者也得捏着鼻子买。现在的市北和李沧是什么情况，大家都清楚。
这时候，如果盲目降低容积率，多出来的品质溢价，其实能接受胜利桥这个位置的购房者也不会买账。还不如盖成钢筋森林大板楼，房子盖得多一些，单价拉得低一些，市北区、开发商、购房者皆大欢喜。
物分三六九等，人分三教九流。任何一座城市的振兴，必须是三教九流各路人马齐心协力、共同努力的结果。哪怕收入最低的普通务工人员，这座城市也必须给他们留一条路，留一扇窗，能让他们在这里生根发芽，茁壮成长。
根据智联招聘2022年第二季度的平均薪酬报告，青岛的平均薪资待遇是9126元。但是谁都知道，能上招聘网站的往往都是一些比较高端的职业，青岛的实际平均薪酬要远低于这个数。
再说，这个是平均数，关于平均数还有个段子，“张家有钱一千万，九个邻居穷光蛋，平均起来算一算，个个都是张百万”。你品，你细品。
如果觉得不理解，那大家可以查查薪资待遇排在青岛前面的武汉、成都、长沙、合肥、无锡、重庆、福州、济南、西安……这些城市的房价如何？
两相对比，年轻人，实体产业还有来青岛（主城）落地的意义和必要吗？
推开窗户，面朝大海，可能是每一个内陆人的梦想。所以市南、崂山的海景豪宅可以卖出天价。但是胜利桥这样的地方的房子居然有人想卖到3万，是什么鬼？
那你凭什么卖这么贵？就凭你是市北区吗？
胜利桥的问题，也是整个青岛主城的问题。在房价15-19年上涨期间，土地供应量稀少，严控土地开发出让，开发商土地吃不饱，导致新房价格大幅度增长，购房者为涨价买单，最后大家不堪房价，整个主城年轻人口、实体产业大外逃。而今年，房地产市场是历史上最不好的一年，而土地供应量却是海量供应，开发商日子不好过，并且吃撑了，很多购房者对楼市失去信心，持币观望，土地却如潮水一样的漫灌起来……
海岸线天生稀缺，尤其是主城的海岸线。所以不管房子怎么供应，你大爷依然是你大爷，市南、崂山的豪宅依然不受影响。
孩子上学是中产阶级家庭的头等大事，优质的教育资源天生稀缺，所以不管房子怎么供应，浮山后在短期内影响不会太大（长期看空，而且很看空，但这个解释的篇幅很长，不在这里赘述）。
但是胜利桥、水清沟，甚至市北、四方1号线沿线一带的诸楼盘，想不受影响，那就很难了。我们在年初时候预判随着1号线开通会进一步加剧市区人口外流，沿1号线会出现胜利桥-团岛房价塌陷带。如今，这个判断已经部分成为现实。
为什么我们之前再三判断青岛主城的高价房子站不住，是因为在人口、产业的双重出走之下，只可能有两个结果：
第一，老龄化加剧，城市（片区）失去活力。
第二，加强土地供应，导致供求关系急转。
无论哪一种情况出现，结果都是主城房子降价，至于哪里先降，我刚才已经说过了。
从这段时间市北、李沧的供地和规划的情况来看，我们的父母官，选择的明显是第二条路。这是好事。只有这样做，才能让百年青岛主城重新焕发青春。
是的，胜利桥附近的次新二手房终于开始大幅度降价了，捷能的地块也终于再一次流拍了。很好，对于想在青岛买房的刚需们，这两件事情，都是值得庆祝的。
只不过，不管土地怎么拍，带着青岛城市一个时代的记忆的长辫子无轨电车，依然日复一日地在胜利桥下穿梭……
我们，见证青岛30年房地产发展，亲身历经东部大开发，主城区、西海岸、城阳日月变迁，房价起伏跌宕。敢于讲真话，不畏阻力，不随波逐流，不畏人言，打碎各种谎言，坚持钻研青岛楼市真相。
我们的口号是：青岛置业指南针，买房这事得较真。
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