青岛第二批集中供地再挂牌 “土拍”规则生变 违规3年禁入
本报讯 昨日，记者从青岛市国土与自然规划局获悉，青岛市2021年第二批次集中出让的土地，在8月11日宣布停止后，于昨日重新挂牌87宗。相比7月30日挂牌土地发生两个变化：一是土地出让宗数减少13宗，高新区、崂山区等地块规定了最高限价；二是土拍规则中严格规定了违背规则3年内不得在青岛拿地。
再次挂牌后，青岛市对于竞买企业的竞买资格、资金以及项目溢价和品质方面都做了明确要求。据介绍，在竞买资格方面，中华人民共和国境内外的具有房地产开发资质的企业，除法律法规另有限制或《出让须知》规定禁止参加者外，均可申请参加。但同一企业及其控股的各个公司不得参加同一宗地的竞买。
竞买资金方面，青岛市要求参与竞买的企业股东不得违规对其提供借款、转贷、担保和其他相关融资便利等，购地资金不得直接或间接使用金融机构各类融资资金，购地资金不得使用房地产产业链上下游关联企业借贷或预付款，购地资金不得使用其他自然人、法人、非法人组织的借款，购地资金不得使用参与竞买企业控制的非房地产企业融资等。
值得注意的是，本次规则变化中，特别提到了“控溢价 竞品质”的要求，其中高新区的溢价率限制在15%以内，其他最高限价在土地拍卖前输入网上交易系统，达到限价后，转到线下竞高品质住宅（绿色建筑、智慧化基础设施配置、装配式建筑）建设环节。
青岛市国土和自然规划局方面告诉记者，“竞买人提交的资质证明文件、《资金承诺书》等纸质文件不符合要求的，或同一企业及其控股的各个公司参加同一宗地的竞买，取消竞得人（暂定）资格，扣除5%竞买保证金作为违约金不予退还，竞买人3年内不得在青岛市参与土地竞买。”
此外，经审查，竞买人提交的《资金承诺书》与审计结论不一致，已签订《成交确认书》的撤销《成交确认书》，扣除50%竞买保证金作为违约金不予退还；已签订出让合同的解除土地出让合同，定金作为违约金不予退还；土地已交付的，竞得人应无条件将土地交还出让人。竞买人3年内不得在青岛市参与土地竞买。
易居研究院智库中心研究总监严跃进指出：“青岛此次土地出让过程中，修改了竞拍规则，进一步体现了当前土地市场改革的动向。而针对房企拿地资格和拿地资金等管控，也成为近期各地普遍会推行的内容。”
“此次青岛政策明确，房企拿地资金方面有五条红线不能触碰，包括房企股东不能违规提供融资、金融机构不能违规提供融资、房企上下游企业不能违规提供融资、外部企业和个人不能违规提供融资、房企控制的非房企公司不能违规提供融资等。类似政策管控了房企各种变相突破管控寻求融资的做法。包括此前部分房企出现了超投模式，或者说在同股不同权的基础上，引入金融机构变相加大拿地杠杆。类似做法自然也会面临管控。”严跃进说。
另外，严跃进还谈到，“此次青岛对于‘马甲’围标拍地的现象给与了比较全方位的管控。第一、明确房企拿地资格，即同一企业及其控股的各个公司不得参加同一宗地的竞买。第二、若房企以‘马甲’的方式拿地，那么将被取消拿地资格，同时面临土地竞买保证金5%比例的没收、未来3年不能参与拿地等约束。此类规定，要求房企积极重视起来，防范通过马甲拿地的方式来变相增大拿地胜算。”
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