青岛空港新城产业规划与招商运营研究
作者简介，深圳新摩尔商业管理有限公司总经理，清华大学商 业地产总裁班客座教授 前言 2011-2013 年深圳市新摩尔商业管理有限公司服务青岛火车北 站交通商务区商业规划和产业规划， 2013 年开始关注胶州城市发 展。 2013-2014 深圳市新摩尔商业管理有限公司服务长沙空港综合 保税区总体策划，积累了空港区域综合保税区的产业规划与土地一 级开发经验。 借助青岛胶东国际机场建设的巨额资金投入,胶州市如何借鉴世 界空港新城的发展经验，主动谋划空港新城的科学规划，合理布局 物流和商务以及高附加值电子产业等，如何拉动胶州现有的产业发 展，需要对原有的产业规划进行梳理和研究，需要引进产业龙头项 目，使产业规划落地，实现胶州的产业升级和科学发展。 在空港新城核心区 17 平方公里左右的规划中如何合理划定用地 比例？根据空港的圈层理论，产业、商务、居住与商业配套、公园 用地比例如何做到蕞合理？实现产业规划和城市规划以及旅游规 划、商业规划的四结合？ 在空港新城的规划中如何实现城乡统筹？胶东镇的产业如何优 化调整？空间布局如何与空港新城衔接？ 借鉴即墨产业规划的好经验，建议胶州市政府投资 300 万元对 胶州空港新城和胶州产业升级进行系统研究。 一、 青岛空港生态新城的规划思想
“新一轮青岛城市总规 2011-2020”结合 《山东半岛蓝色经济 区发展规划》对青岛发展的定位以及城市空间发展战略研究成果， 对青岛市城市性质进行全面提升，城市性质蕞终表述为 “国家沿海 重要中心城市，国际性的港口与滨海旅游度假城市，蓝色经济领军 城市，国家历史文化名城。”在城市职能上，新增了“海洋文化交 流与经济合作平台”、“国家蓝色经济示范区、国家海洋科技城” 等。其中，国际职能为东北亚国际航运物流中心、海洋文化交流与
经济合作平台、滨海旅游度假目的地；国家职能为国家蓝色经济示 范区、国家海洋科技城、综合交通枢纽；区域职能为山东半岛金融 商贸中心、高端产业集聚中心、滨海宜居幸福城市。新增的城市职 能体现了新时期国家海洋战略的要求，新的总体规划需要考虑空港 新城的总体规划。 1. 按照一流的生态标准和产业与新城结合的思想建设空港 新城，服务整个胶东半岛和山东省，积极主动调整胶州城市规划布 局。
图 1 空港新城位置示意图 胶州的城市规划提出要把胶州市建设成为半岛枢纽、制造基 地、千年商埠、宜居城市。新机场为胶州的交通枢纽地位提供了较 大帮助，值得重点研究空港经济对胶州的影响。 胶州作为山东半岛与青岛实现一体化的战略枢纽，汽车零部件 加工和信息电子部件加工制造和高新技术是主要产业。 延续商埠文化和海运文化，区域性的物流中心和商贸中心 ， 说明胶州今后商贸物流也是重要的辅助性产业。只有通过良好的规 划和生态环境保护，才能形成生态良好、功能完善、经济繁荣、文 化浓郁、充满活力的沿海城市。 胶州城市发展总策略建议 以少海新城的建设为龙头，加快行政文化中心和南部区的建 设，调整优化旧城，高标准发展空港新城，形成带动产业发展的关 键区域。
区用地功能：加大城中村改造力度，强化城区综合服务功能 ， 增强聚集效益，建设以外向型工业为主导的园林城市。 胶州的空间发展策略 向南、向东发展为主，西部、北部优化完善。 1）、东部 ：强化少海新城的建设，依托胶州湾工业园建设现 代化的制造业基地 。 2）、南部 ：结合行政中心的完善和三里河文化中心的建设 ， 形成设施齐全的居住区和教育科研区 、集中的商务型和休闲娱乐 区。 城市生活服务功能向南部延伸 。 3）、西部 : 围绕西部商贸区，建设形成区域性商贸中心。 4）、北部 : 依托胶州新机场和现状物流企业，大力发展现代 物流业和航空服务业。整合现状工业园，发展加工制造业。 5）、中部 : 调整优化用地布局，搬迁旧城区工业企业，加快 城中村改造步伐。完善旧城区综合服务功能，改善人居环境。 2. 依托海陆空立体化交通 胶州要发展大物流产业 目前，“三高四铁两站”（青银、青兰、沈海三条高速公路， 胶济、胶黄、胶新、胶济客运专线四条铁路，中铁集装箱中心站、 胶济客运专线胶州北站两站）汇集于此，形成了强大的区域辐射能 力，境内年集装箱流量近 340 万标准箱。
建议借鉴青岛火车北站经验，建议胶州北站规划长途汽车客运 站，与胶州各镇相通。 国家已经批准建设济南到青岛高速铁路，如下下图所示。
图３济南――青岛高铁铁路线路示意图 据悉，济青高铁正线 亿元，沿线 个站 点，速度目标值 350 公里/小时，在青岛境内将在青岛新机场设站。
通过胶州北站，实现青岛胶东国际机场和青岛火车北站的空铁 联运，通过铁路连接胶东半岛，通过地铁和轻轨连接青岛市各区。
图４ 青岛新机场选址将尘埃落定 胶州在迎接空港时代之前，需要提前谋划做强物流产业，做好 物流产业升级的准备，目前物流服务设施停留的初级水平上，不适 合大型航空物流企业入驻。
图５ 胶州湾国际物流大厦 建议及早布局物流综合体大型现代服务业项目，包括五星酒 店、办公楼，公寓，商场，配置金融服务中心和物流服务中心等， 满足大型物流企业区域性总部进驻胶州空港新城的要求。
图６ 胶州国际物流服务中心综合体意向图
二、 空港新城规划特点及其对胶州的启发 空港经济区往往由多个功能区组成，根据国内外航空港经济区 功能组织经验，一般空港经济区包含了物流园区、高新技术开发 区、功能组织经验区、临空型制造业区、商务功能区和生活居住区 等多个园区。主要内容包括：民航运输、仓储加工、技术产业、经 济开发、综合贸易、商业服务、生活居住等功能。 不同类型产业和航空交通的关系，通过专业分析，达到合理安 排产业布局。
图７ 不同企业与航空交通的关系图 空港的规划需要考虑圈层特征。综观国际上临空经济的空间结 构模式，可以大体划分为空港区、紧邻空港区、空港相邻地区和外 围辐射区四个空间层次。
图８ 空港经济经济区规划布局圈层示意图 空港区：在机场周边 1 公里范围内，提供机场设施机构和与空 港运营相关的行业。 紧邻空港区：在机场周边 1～5 公里范围，主要为空港运营、旅 客及航空公司员工提供相关商业服务。
建议在胶州空港的第二圈子规划 2000 亩作为绿色农产品交易市 场，鼓励优质农产品进出口。法国巴黎的汉吉思市场就是在巴黎机 场附近规划的。深圳新摩尔公司帮助规划的长沙农产品市场就选址 在长沙高铁和空港之间的合理位置，得到了投资企业的认同。
图９ 青岛新机场空港新城规划图（12 万亩范围）
我们建议综合保税区的功能为进出口商品展示交易，电子产品， 海洋食品等出口加工，保税物流等。 青岛前湾保税港区位于青岛胶州湾西岸，规划面积 9.72 平方公 里。鉴于青岛前湾港保税区，我们建议在胶东国际机场设置４平方 公里的空港保税区，今后统一升级为类似上海自由贸易区的青岛自 由贸易区，带动青岛政治和经济的深化改革，与国际滨海自由贸易 区政策接轨。 空港综合保税区可以设立进出口商品展示中心，充分发挥青岛 的区位优势，在和首尔机场和仁川港以及福冈机场等区域的竞争中 处于有利地位。 保税仓库和出口加工区可以互相配合，服务出口加工产品和进 口航空零部件，吸引高附加值电子产品和高科技产品等项目落户。 建议在胶州空港的第二圈物流区域，建议在胶州北站前出口加 工区规划 2000 亩作为绿色农产品加工和交易市场，鼓励优质农产品 进出口。法国巴黎的汉吉思市场就是在巴黎机场附近规划的。深圳 新摩尔公司帮助规划的长沙农产品市场就选址在长沙高铁和空港之 间的合理位置，得到了投资企业的认同。
空港相邻区：通往相邻地区和空港交通走廊沿线 公里范围，主要发展“附属产业”和“吸引产业”。绿 色农产品加工，水产品加工，电子产品加工比较适合。此外，空港 滨水总部基地项目比较适合落实在本区域，满足需要经常对外交流 类型的企业办公。 外围辐射区：在机场周边 10～15 公里范围空间形态产生变形， 但圈层结构不会改变。 青岛空港区域适合为胶州和青岛市主导产业、汽车零部件加工 制造基地和信息电子部件加工制造基地服务，增强在该领域的优 势。 良好的生态环境是城市健康发展的基本前提，我们需要从北京 等地的空气污染中吸取教训。 机场设计需要考虑节能环境保护措施，对排放的废水进行处理， 减少废气排放。
青岛胶州空港新城规划参考的重要标杆是韩国仁川机场，仁川 空港新城是一个面积为 209 平方公里的空港新城，仁川空港新城的 免税区是 99 万平方米。建议青岛胶东国际机场外围空港新城考虑设 置 3 平方公里的综合保税区，与加工区一起配合，积极发展国际贸 易，服务山东和周边区域。 仁川国际机场拥有全面而完善的经济结构，里面有商务办公、 商业服务、临时居住、文化娱乐、加工制造、物流、会展等 7 大产 业功能。 仁川国际空港公社将实现“五角空港”（空港 airport, 海 港 seaport, 商务港 business-port, 休闲港 leisure-port, 电子 港口 teleport ）。
图 11 仁川国际机场 空港：仁川国际机场——东北亚核心机场，松岛信息技术新 城。 海港：仁川港——国际商贸和物流中心。 信息港：松岛信息技术新城——国际商务和高科技产业中 心。 商业港：西北国际金融区。 休闲港：龙游岛、舞衣岛、永宗岛等游览胜地，人们可以欣 赏到丰富的美景，品尝到各种美食，还包括西北休闲区和西海岸 的上百座小岛景观。
图 12 仁川空港新城核心区规划布局 青岛胶东空港新城不求在规模上超越仁川机场，而要借鉴其科 学的规划和合理的招商政策，提升未来青岛胶东空港新城的开发和 管理水平。 空港新城的生态规划需要科学合理考虑生态绿地面积，建议 15 平方公里的生态新城，公园和绿地面积占 25% ，物流行航空服务产 业用地 50%，商务办公和商业用地占据 15%，居住 10%。 胶州生态建设策略 以区域生态“绿心”和少海新城生态“绿水”为核心 ，以胶州 空港新城为北部支点，构筑生态基质、生态斑块和生态廊道三位一 体的生态景观系统。 1 、保护以农田山林为主体的基质环境。 2 、构筑以湖泊、湿地为主体的斑块体系。 3 、建立大沽河、胶莱河、胶河、洋河、墨水河为主的五大生 态廊道。结合大沽河的水景和机场区位优势，开发以独栋多层楼房 为主的研发中心基地，服务胶州主导产业是合理的选址。 三、胶州空港新城产业规划定位
胶州“空港新城”重点发展临空经济，建设成现代物流中心、 通用飞机制造和飞机维修中心、高端人才生活中心，发展国际航展 中心，形成高新技术产业的聚集区，成为发展蓝色高端经济的重要 载体，努力建成山东半岛区域经济动力中心。
图 14 胶州空港新城和周边路网 要考虑空港新城的规划和胶州市规划的对接，要专题考虑和少 海湿地公园区域的对接。 胶州空港新城的产业规划建议 主导产业 进出口贸易与现 进出口商品展示 代商务 和贸易 航空物流 发展机场保税 区，建设物流综合体 和保税仓库 鼓励自主品牌电 子产品入驻 会展业
建议空港商贸区布局有机食品和绿色农
产品大市场，服务山东特色绿色产品包括寿 光等蔬菜基地 培育产业 通用飞机制造业 电脑软件产业
空港新城核心 区域 17 平方公里
图１３ 胶州市东部中央商务区范围 据了解，２０１４年３月胶州市政府确定，胶州市东部中央商务区建设范 围位于尚德大道(站前大道)以西、胶黄铁路以东、香港路以北、云溪河以南， 毗邻以市政府为中心的新城区。东部商务区将以海尔大道为中轴线，向北沿站 前大道直通火车北站与胶东国际机场，向南直通胶州湾产业新区，与青岛海湾 大桥相连，交通便利。
图 1４ 胶州少海新城规划总平面 少海区域是青岛的 RBD，目前是胶州重点发展的新城区,可以考 虑适当发展总部经济独栋总部办公楼。
贸易和物流 公司 品牌时装 企业 汽车电子等产品加工 和保税物流仓库 渔人码头 综合体
图 1５ 结合产业发展需要招商的龙头项目空间布局建议 利用青岛胶东空港的区位优势，增加青岛至日韩的国际航线， 发挥直航台湾的优势，提高空港货运中转量。同时加强联程航线培 育，大力发展青岛中转至欧美的联程航线，为开通直飞欧美货运航 线奠定基础。吸引龙头货运公司和快递公司进驻，将青岛胶东机场 建设成为中国山东国际货运转运中心。 通用航空区适合发展中高端公务飞机等通用飞机，建议吸引外 国先进公务飞机制造公司和我国公务飞机公司，形成通用航空制造 产业链条，为青岛制造业产业升级打好基础。
图 1６旧金山渔人码头的标志 由于胶州水产品养殖和黄海海产品非常丰富，建议设立空港渔 人码头综合体，将酒店、游客服务中心、水产品活鲜市场和餐饮街 区一体化规划和建设。 四、胶东镇和李哥庄镇的规划设想 胶州市胶东镇位于山东半岛西南部，胶州湾西北岸，西与胶州 市区相接，东临青岛。全镇总面积约 50 平方公里，辖 32 个行政 村，人口 36000 多人。胶东镇现为山东省小城镇建设试点镇，并列 入市区规划，成为胶州市区建设的一部分，是胶州市经济强镇和环 胶州湾经济发展重点镇。
建议胶东镇积极开展城市规划和产业规划研究，吸收周边村民 集中到胶东镇居住，扩大镇区规模，腾出土地发展高附加值产业。 胶东镇工业园是青岛市政府批准的“沿三线乡镇工业园”，开发 面积约 6 平方公里。现有内资企业 310 家，外资企业 20 多家，初步 形成了以建材、轻工、发电、橡胶、制鞋、农副产品加工等行业为主 的工业体系。这些企业在自身发展的同时，也都在不同程度上带动了 该镇经济、教育及其他产业的发展，促进了人民生活水平的提高。 空港新城建设启动后，胶东镇需要选择蕞有前景的部分做主导 产业发展，对于有污染的和发展前景不好的产品进行淘汰。 建议胶东镇努力兴办职业教育培训，为物流产业和服装产业以 及航空制造和电子加工业提供合格技能型人才。
图 17 胶东镇的初步规划设计方案 胶东镇的规划和建设处于我国农村乡镇规划的普通水平，布局 不够合理，缺乏酒店、办公楼等现代化设施，急需向现代化空港新 城转型发展，加速城市化进程。 鉴于胶东国际机场建设的新态势，胶东镇需要重新定位做好城 市规划，向现代化的主题文化城市转型，规划好空港新城区域性商 圈，设置小型城市广场，对街道办事处办公楼附近进行城市改造， 建设现代商业与文化综合体，规划和建设水平要超越胶州市区的水 平，加速城市的一体化进程。
图 18 现代城市综合体的意向图
大型综合体可以借鉴森大厦社长森稔 首次执笔创作的 《Hills 垂直花园城市 未来城市的整体构想设计》，对现代综合体向商业 与文化结合方向有了深度的认识，在新一代的城市综合体，我们能 够有效利用有限的土地资源，合理地将电影院和音乐厅等放在地下 空间，配备写字楼和公寓，吸引物流和商贸以及金融企业总部入驻 胶东镇。
图 1９ 青岛胶东镇区城市设计方案
青岛同圆建筑设计公司与深圳新摩尔商业管理公司２０１３年
图 20 青岛胶东镇区土地利用规划图 青岛同圆建筑设计公司与深圳新摩尔商业管理公司２０１３年
我们需要合理组织立体景观，在空中花园不仅做好景观和农 田，而且能够感受四季的变化，在同一季节对花卉开发的深浅色彩 和色调进行有效的组合，空中花园也是立体动线的组织中心，空中 花园要和周边的农田景色结合。 作为现代化的空港新城，胶州迫切需要精细化的城市综合体作 品。
李哥庄镇位于胶州市蕞东部，距胶州市政府 16 公里。东南濒桃源河与城阳区接 壤，东北与即墨市毗邻，西侧以大沽河为界与胶东镇相邻，北段与北王珠镇、即墨市 张院镇相连。
李哥庄镇区 是全国重点镇 ,是全国百强镇、全国创建文明小城镇示范点、全 国小城镇综合改革试点镇、全国出口创汇十强镇。
全镇形成毛发制品、建材、木制品、食品加工等四大主导产业。限额以下工业企业 426 家，外资企业 128 家。建议今后强化毛发产品优势，形成更大产业集群。 鉴于李哥庄镇区和青岛胶东国际机场一河之隔，建议今后预留总部经济发展
区域，商贸大市场等今后也比较适合落户李哥庄镇区。
图 22 李哥庄规划完善意见示意图
五、关于青岛胶州空港新城管委会的组织架构和运营思路
建议以胶州市为主组建空港管委会，建议副厅级行政级别，从 青岛市外贸部门，机场集团公司和交通部门和市规划局等抽调干部 组成专业知识结构合理的管委会领导班子。 管委会相当于青岛区级政府，行使行政管辖权力，重点使命是 发展好空港新城，不过分谋求速度，以可持续发展作为主要出发 点。 建议在青岛新城管委会之下，组建空港新城运营管理公司，负 责区域内土地一级开发和招商运营，采用市场化机制运作。 总结 青岛空港新城是服务山东的重大基础设施，对于整个胶东半岛 的发展意义重大，我们需要以国际化视野，结合青岛市和胶州区域 产业发展的基础进行产业规划，积极谋划建立青岛胶东机场空港综 合保税区，实现与前湾港保税区的空港联动，充分发挥胶东新机场 对山东经济的带动作用，增强胶州和青岛发展的经济活力，加速胶 州城市化进程，带动更多居民就业，努力实现产业升级和居民增加 收入的两大战略目标。 本文所有资料和图片均来自公开网站和现场考察。
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