2015-2020年青岛市黄岛区工业地产行业市场分析及发展战略咨询报告

　　2015-2020年青岛市黄岛区工业地产行业市场分析及发展战略咨询报告

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　　工业地产指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地，以及该类土地上的建筑物和附属物，有别于住宅、商业和综合类用地以外的第四种性质用地。工业类土地上的可建建筑物用途有较大的范围，其中包括工业制造厂房、物流仓库及工业研发楼宇等。作为工业企业，工业地产不仅仅是生产资料，更是一项可以融资的资产，而且，随着工业地产价值的逐步发现，工业地产更可以实现企业资产保值、增值的功能。

　　与青岛市区一海之隔的黄岛区，从地域、经济发展、以及较为独立的保税区、大学区、产业园来看，与上海的浦东开发区有许多相近的地方，尤其是已经建成和在建的跨海大桥、海底隧道，将青岛与一海之隔的黄岛连接起来。从发展趋势分析，由于跨海大桥和海底隧道的建设，拉近了青岛、黄岛、胶州之间的距离，黄岛成为青岛工业地产资源的争夺地。

　　特别是由于青岛市区发展趋近饱和，近年来，黄岛成为青岛市工业用地出让的主力军，黄岛基础设施建设日趋完善，围绕着石化、家电等产业建立的产业链条日趋完整，黄岛区工业地产开发非常的火热，黄岛在现代工业、港口运输、土地储备上，正是承接青岛经济外延发展的蕞佳时机，黄岛有条件担起“青岛浦东”工业地产开发的角色。

　　目前，整个黄岛区工业地产开发主要是自用为主，专业的厂房租售开发商比较少，整个黄岛区除哈高科重点开发标准化租售厂房并专业化统一管理外，少有大规模厂房租售开发，从黄岛区房地产销售统计来看，工业地产未列入专门的统计范畴，出售量几乎可以忽略不计。目前从黄岛区工业厂房的租售信息来看，一是厂房面积大多偏小，80%以上都是数百平小型厂房；二是厂房非常分散，多是个体经营，厂房大多是二手转让，缺少积聚性专业管理的大规模标准化厂房租售。

　　2013年以来，新注册黄岛区外投资、注册资本5000万元以上的项目中，诚汇双达生物科技项目、国信远洋渔业项目、明阳风电技术项目等9个项目注册资本达7.67亿元。青岛鲁海丰投资有限公司，注册资本1亿元，将投资101.7亿元建设中国北方国际水产品交易中心和冷链物流基地，规划近期深海鱼类年交易量即达100万吨，交易额150亿元。这些大项目的引进及建设，对黄岛区经济布局优化、产业联动、质量提升及转型升级等方面将产生重要影响。“十二五”期间黄岛区将抢抓“桥隧时代”机遇，立足大青岛“环湾型”城市新格局，努力打造世界级的产业园区，力争用五年时间，把青岛经济技术开发区基本建设成为高端产业集聚区。

　　第三节 工业地产主要盈利模式25

　　第二章 2013-2014年青岛市黄岛区工业地产环境背景分析头部节 青岛市黄岛区宏观经济运行情况27

　　一、青岛市黄岛区GDP增长情况27

　　二、青岛市黄岛区固定资产投资28

　　三、青岛市黄岛区产业结构分析29

　　四、黄岛区房地产物业成交规模30

　　第二节 青岛市黄岛区工业经济运行情况32

　　一、青岛市黄岛区工业经济效益情况32

　　（一）青岛市黄岛区工业增加值32

　　（二）青岛市黄岛区与本市其他区市工业增加值对比32

　　（三）青岛市黄岛区工业企业数量33

　　（四）青岛市黄岛区工业企业生产效益情况分析34

　　三、青岛市黄岛区工业发展区域布局37

　　第三节 青岛市黄岛区地域环境分析37

　　第四节 青岛市黄岛区工业基础设施建设39

　　第五节 青岛市黄岛区工业地产市场政策环境42

　　（一）《青岛市黄岛分区规划》45

　　（二）《青岛西海岸经济新区发展规划》49

　　（三）《青岛市“十二五”战略性新兴产业发展规划》53

　　第六节 青岛市黄岛区工业地产行业社会环境分析55

　　第三章 2013-2014年青岛市黄岛区工业地产一级土地市场研究头部节 工业地产价格与其他地产价格走势对比59

　　一、全国四类性质土地价格对比59

　　二、青岛市四类性质土地价格对比60

　　三、黄岛区四类性质土地价格走势60

　　第二节 青岛市黄岛区工业用地供应市场61

　　第三节 青岛市黄岛区工业用地需求市场62

　　第四节 青岛市黄岛区工业用地价格分析65

　　一、工业园区工业用地成交价格65

　　二、青岛各区工业用地价格对比65

　　第四章 2013-2014年青岛市黄岛区工业地产二级市场研究头部节 青岛市黄岛区工业地产开发现状67

　　一、青岛市黄岛区工业地产开发总况67

　　二、青岛市黄岛区工业地产发展特点分析67

　　三、青岛市黄岛区工业地产开发企业进入格局67

　　第二节 各类工业厂房建设设计68

　　第三节 青岛市黄岛区标准化厂房71

　　第五章 青岛市黄岛区典型的工业地产项目分析头部节 黄岛区海洋生物产业园75

　　第五节 青岛西海岸出口加工区84

　　第六章 青岛市黄岛区工业地产开发招商策略分析头部节 工业地产成功开发要素88

　　第二节 工业地产开发选址策略89

　　第三节 工业地产开发定位策略90

　　第四节 工业地产招商引资分析92

　　第五节 工业地产招商引资方式96

　　第七章 青岛市黄岛区工业地产融资渠道选择策略头部节 房地产投资信托105

　　一、房地产信托产品发行规模105

　　二、房地产信托发行结构分析105

　　三、房地产信托发行情况分析106

　　四、房地产信托余额规模分析106

　　五、房地产信托兑付情况分析106

　　六、房地产信托投资方式分析107

　　七、2013年房地产信托运行趋势108

　　一、中国产业投资基金发展现状108

　　二、中国产业投资基金投资方向109

　　三、产业投资基金融资形式分析112

　　四、房地产产业投资基金运作分析112

　　五、工业地产产业投资基金运作分析114

　　第三节 工业地产企业股权融资114

　　第八章 2015-2020年青岛市黄岛区工业地产业投资环境及风险头部节 青岛市黄岛区工业地产行业投资环境分析121

　　一、青岛市黄岛区工业地产投资经济环境分析121

　　二、青岛市黄岛区工业地产投资与影响因素分析123

　　三、青岛市黄岛区工业地产融资新渠道分析124

　　第二节 青岛市黄岛区工业地产投资潜力分析126

　　二、工业地产投资回报率分析127

　　三、工业地产区域投资热点分析127

　　第三节 青岛市黄岛区工业地产投资风险分析128

　　第四节 关于青岛市黄岛区工业地产投资的建议129

　　图表目录图表 1 工业园区开发模式流程16

　　图表 2 东莞松山湖科技产业园区招商进驻主要企业18

　　图表 3 主体企业引导模式流程20

　　图表 4 诺基亚工业园招商情况20

　　图表 5 工业地产商开发模式流程22

　　图表 6北京腾飞国际工业园具体情况22

　　图表 7 北京腾飞国际高科技园主要客户23

　　图表 9 北京经济技术开发区项目图25

　　图表 10 2008-2013年青岛市黄岛区国民经济生产总值27

　　图表 11 2013年青岛市分区市地区生产总值情况28

　　图表 12 2008-2013年青岛市黄岛区固定资产投资情况28

　　图表 13 2013年青岛市分区市固定资产投资情况29

　　图表 14 2013年青岛市黄岛区三大产业增加值30

　　图表 15 2013年青岛市黄岛区产业结构30

　　图表 16 2013年分月度黄岛区住宅成交量趋势图31

　　图表 17 2013年分月度黄岛区住宅存量变化趋势图31

　　图表 18 2008-2012年青岛市黄岛区工业总产值情况32

　　图表 19 2013年黄岛区及青岛市其他市区工业增加值对比33

　　图表 20 2012年青岛黄岛区工业企业单位数33

　　图表 21 2013年青岛市黄岛区工业企业经营指标34

　　图表 22 黄岛区工业产值构成（按隶属关系分）34

　　图表 23 黄岛区工业产值构成（按登记注册类型分）35

　　图表 24 黄岛区工业产值构成（按轻重工业分）35

　　图表 25 黄岛区工业产值构成（按企业规模分）35

　　图表 26 黄岛区工业产值构成（按行业分）36

　　图表 28 青岛市优化经济发展环境政策汇编43

　　图表 29 2012年青岛市黄岛区人口情况55

　　图表 30 2013年青岛分区市社会消费品零售额56

　　图表 31 2012年青岛市人均消费支出情况56

　　图表 32 2012年黄岛区农村住户人均消费性支出57

　　图表 33 2013年全国主要城市分用途地价水平（元/平方米）59

　　图表 34 2008-2013年全国主要城市分用途地价环比增长率曲线年青岛市四类性质土地价格对比60

　　图表 36 2009-2012年黄岛四类性质土地均价走势图61

　　图表 39 2009-2013年黄岛区工业用地出让与成交宗数对比图62

　　图表 40 2009-2013青岛市黄岛区工业用地成交规模趋势图63

　　图表 41 2013年黄岛区工业用地供应规模统计64

　　图表 42 2013年黄岛区工业用地成交规模统计64

　　图表 43 2009-2013年黄岛区工业用地成交均价趋势图65

　　图表 44 2013年青岛各区工业用地成交价格对比图66

　　图表 45 某单位通用厂房砼框架/单层类厂房工程说明72

　　图表 46 某单位通用厂房砼框架/单层类厂房造价说明73

　　图表 47 某厂房砼框架/双层类厂房工程说明73

　　图表 48 某厂房砼框架/双层类厂房造价说明73

　　图表 49 某号厂房轻钢/单层类厂房工程说明73

　　图表 50 某号厂房轻钢/单层类厂房造价说明73

　　图表 51 南海国家生态工业示范园区对企业的划分95

　　图表 52 南海国家生态工业示范园区的项目选择标尺96

　　图表 55 黄岛区十二五发展规划目标122

　　图表 56 工业地产投资与价格的影响因素123

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