青岛楼市迎来历史蕞大变化将利好这8个区域！
越来越多的消息证明，青岛城市发展要转向了！在此大背景下，青岛楼市也要变天了。
我在《青岛城市发展再次转向的四大力证！》一文中曾写过，青岛城市发展正在由向外疯狂扩张转向城市更新、市区再开发。
信号之一是，青岛市自然资源和规划局12月14日发布的《青岛市自然资源和规划“十四五”行业规划》，其中提到：进入新发展阶段，以内涵式集约发展为导向，必须加强盘活存量资源。开展全市城镇低效用地摸底调查，建立全市城镇低效用地数据库和信息系统。建立健全低效用地再开发工作机制。针对胶州湾老城区有机更新示范带低效用地分布相对集中的老四方工业区、北客站及周边区域、楼山区域等重点片区，先行启动盘活利用，促进区域产业转型、能级提升、功能完善、活力激发，形成示范效应，带动盘活全市城镇低效用地利用。
该规划提到了“十四五”时期城市更新和低效片区再开发的12个重点片区：历史城区、邮轮港区、市北区老四方工业区、李沧区北客站及周边区域、李沧区世博园及周边区域、楼山区域、城阳区白沙河北岸区域、青岛轨道交通产业示范区及周边区域、青岛西海岸新区王台老工业区、青岛前湾保税港区及周边区域、崂山区株洲路两侧区域以及崂山区张村河两岸区域。
现在，又有了更多的信号证明这一转向。
昨天（12月28日），青岛市举行第十六届人大常委会第三十七次会议，本次会议第十项内容为“听取审议关于城市更新和城市建设三年攻坚行动方案的报告并作出相应决定”，副市长张军作关于青岛城市更新和城市建设三年攻坚行动方案的报告。
青岛城市更新和城市建设三年攻坚行动方案的公布，说明青岛城市更新行动已经正式开始，并至少将是未来三年的重点工作。
青岛城市更新和城市建设三年攻坚行动方案有八大行动任务，即开展历史城区保护更新、重点低效片区（园区）开发建设、旧城旧村改造建设、市政设施建设、交通基础设施建设、地铁建设及地铁沿线开发建设、停车设施建设、公园城市建设。
城市更新行动的启动，意味着青岛城市发展的转向，这将对青岛楼市产生重大的影响。
和别的城市相比，青岛楼市真正进入“疯狂时代”较晚，大约是从2010年左右全国大鳄开发商集中入驻青岛开始的。
这之后，青岛市区先后出现新都心、滨海欢乐城、中央居住区、交通商务区等楼市热地，郊区也出现了蓝谷、红岛经济区、轨交区、上合示范区、古镇口等概念新区。
这些年里，只要入市买房早，不管在市区还是郊区，都享受到了城市扩张、楼市涨价的红利。
不过2018年至今的楼市大萧条，给青岛的城市、楼市发展提了一个醒：建再多的新区、扩再大的面积，没有实心的产业、人口支撑，早晚有一天会无以为继！
青岛GDP刚过万亿，人口刚过千万，是集中力量办大事，还是天女散花图好看，经过近十年的城市扩张和发展历程，脉络已经是越来越清晰。
发展重心向主城区和近郊区回归，由追求大转向追求强，已经成为未来一段时间青岛的重点。
此时，青岛楼市的红利将集中在主城区和近郊区，远郊区的风险将继续加大。
2018年之后，青岛楼市分化很严重，主城区与郊区、新房和老破小、学区房和非学区房等之间的价差越来越大。就像今年上半年，有在郊区买房赔钱的，也有在市区买房赚钱的，身处同一个青岛，却出现了两种行情。
随着青岛城市更新和城市建设三年攻坚行动方案的公布，主城区和近郊区面临着低效用地区域的再开发，城市运营者的精力、开发企业的资金、买房者的意向也将向主城区和近郊区转移。
以前在青岛买房看新区，以后看市区，这将是青岛楼市蕞大的变化！
虽然青岛未来三年将重点实施城市更新，但毕竟市区和近郊区已经大开发过一遍，剩下能够再开发的地方十分有限。
根据《青岛市自然资源和规划“十四五”行业规划》和青岛城市更新和城市建设三年攻坚行动方案，我们已经能够找到青岛未来楼市的重点区域。
在青岛城市更新和城市建设三年攻坚行动方案中，把历史城区和邮轮港区2个片区列入“历史城区保护更新三年攻坚行动”，这意味着这2个片区不是楼市主要阵地。
剩下10个片区被列入“重点低效片区(园区)开发建设三年攻坚行动”，这将是未来楼市的主要阵地。
这其中，有8个片区需要重点关注，我按照我认为重要的顺序排名如下：
因为拆迁进度的缓慢，张村河两岸区域一直饱受买房者诟病。但随着城市更新行动的来临，这个区域迎来了契机。
12月24日，青岛市城市更新和城市建设总指挥部办公室执行主任、市自然资源和规划局局长姜德志赴崂山区调研城市更新和城市建设工作，现场踏勘张村河南岸片区冬季消防安全集中整治建筑物拆除情况。
12月26日，崂山区在中韩街道办事处召开张村河片区重点工作会议，全力推进张村河片区高水平开发建设。本次开发的总原则是区域统筹、连片开发、产城融合、整体配套。
所以说，张村河两岸区域和后面的株洲路两侧区域蕞大的优点就是，可以连片开发，铸成崂山区北部的新城。
这个片区同样因为旧村、旧厂拆迁缓慢、环境嘈杂，区域内的新盘中联依山伴城一直卖不上价，可谓是崂山的地脚、李沧的价格。我以前就有判言，若是周围能够实施拆迁的话，这个区域的楼市投资前景将在青岛市区数一数二。
如今，这个区域也被列入青岛城市更新和低效片区再开发的重点片区。
这个地方是东李的一部分，曾经被定位为中央居住区，建了很多的房子。后来又搞产业，引进了院士港。现在，这个区域在青岛诸多新区中，发展还算成功。蕞起码是在楼市上，大片新房集中、路宽、景美，吸引了很多改善买房者。
可这个片区还有不少土地没有开发，未来仍然是楼市热点区域。
这个片区曾是青岛的重工业集中地，和南边的老四方工业区共同构成了青岛工业的底子。如今这里大多数的工厂已经搬迁了，却还没有大规模的开发。
这里和北边的白沙河北岸（流亭机场）连成了片，是青岛市区唯一未大规模开发的“净土”，将是未来青岛楼市蕞大的看点。
和楼山区域遍布重工业不同，白沙河北岸区域主要是机场和旧村、小厂房，但一样是未大规模开发，未来命运同楼山区域，
这个区域还有另外一个名字，叫滨海新区。
曾几何时，滨海新区是和新都心并列的原四方区两大重点改造新区，只是后来东边的新都心发展很成功，西边的滨海新区却建成了新盘、旧厂区混居的地方，受到高端买房者的唾弃。
如今这个低效片区将再开发，未来值得期待。
青岛北站是青岛的脸面，可周边发展的实在太一般、太缓慢，已经影响了青岛的形象，未来实施再开发也在情理之中。
和北站周围的扯皮相比，我更看重西边的海信慧湾。这是一片处女地，便于整体开发，而且青岛市规划局已经在12月21日发布了这个片区的控规：
八是青岛前湾保税港区及周边区域。
这个地方目前的现状是老破小小区+化工厂+港口，未来有胶州湾第二隧道，有一定发展前途。可港口、化工厂不搬迁，楼市难有大的突破。
至于青岛轨道交通产业示范区及周边区域、青岛西海岸新区王台老工业区，我个人不太看好这两个地方的楼市。
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