青岛房租回到7年前！
原创：一毛道人 首发自微信公众号：青城山说
我想，在“房住不炒”的年份里，每一个买房的人都应该扪心自问：我为什么要买房？如果你是刚需自住，那没问题，政府欢迎你、政策欢迎你、市场欢迎你；如果你是投资炒房，你就得掂量掂量，要是房价逐渐下降、一直不涨或者跟着GDP缓慢上涨，你买房的意义何在？！
房子没有了价值疯涨的预期，也就没有了炒作的意义；房子买卖失去了流动性，也就不再拥有商品基本的属性。如果说房子还有什么能让我们追求的，我想也就剩下租金了。
所以，在“房住不炒”的新时代，我们买房都要思考一个问题：房子能不能租出去，租金多少。
实际上，我一直有一个观点：租金比房价更能体现区域的价值。房价的高低，有炒作的原因，有卖地的原因，也有恐慌入市的原因，但是当潮水褪去，终会知道他是不是在裸泳。租金则不一样，租金高低能真实反应人口、尤其是外来人口的多少，租金高低是一个城市在人口吸引能力上的真实反应。也就是说，房价多少要受到政策、投资客涌入、恐慌入市的心态等方面的主观影响，而租金则是完全的市场行为，是客观的，还没有听说谁可以左右租房市场。所以，你给我说你那地方房价涨了两三倍，我过去一看房租一直没涨，或者随着新房增多租金反而降了，我就只能呵呵了。我认为租金是房价的试金石，租金高低才能看出房价是否有水分。毕竟，没有人口支撑的房价，只是镜中花，水中月。
我对别的城市不太熟悉，只以一个租房客的眼光分析下青岛的租房现状。我2012年刚毕业时租住在老四方，记得当时最差的套一也得1000左右，套二基本在1400以上了，套三没有1800以上拿不下来。我列举的这些价格都是区域环境最差、面积最小的老房子的价格，要是次新房就更高了。当时市区的老企业还没有搬走，外来人口非常多，房租还在缓慢上涨中。到了我买房的2014年，套一的价格已经上涨到1300以上了，套二、套三也是同步上涨。在那个时候，能租一个小套一，能安抚一下自己日益厌倦合租的小灵魂，能有一个有暖气的房子大庇自己冻得发抖的身体让我等“寒士”俱欢颜，已是我最大的追求。
如今又到了冬风萧瑟、落叶吹起的日子，眼前的景色依旧相似，恍惚间却已过去了7年。昨天从中介门前走过，不由又想起当年跟着中介满街看房的苦逼日子，不知经过了七年之痒的租金，是否也如呼呼翻倍的房价，涨上了天。
我仔细看了下中介门外展示台上的出租房源，竟然发现比2012年的时候还要低！这怎么可能！我连忙掏出手机，下载某家软件，本来还想选一下套一的，结果发现根本不用，套二套三的租金就闪了我的眼。下图是我选的一些房源，都是套二套三，租金基本和2012年套一套二的差不多，甚至更低，而且房源很多，很多页拉不完。不要怀疑这些房源的真实性，我已经问过中介，房源真实存在，不是阁楼，不是地下室，也不是过期的房源，当然都是整租不是合租。也不要怀疑我专门选一些老破小的房源，因为我2012年看的就是这样的房子，当时要是有这么多便宜的房子该有多好！
从上面市区老破小的租金也能看出老破小的未来，租，没人租，卖，没人买。我在上周的文章《青岛房价降了30%？》里也举例说明过，一些老破小单价已经降到一万二三，好楼层也只能卖到一万五六。而2018年上半年，这些老破小却能卖到两万四五，可见没有租房市场的支撑，房价总会回到他应有的价值。真是眼见他起高楼，眼见他宴宾客，眼见他楼塌了。
老四方的老破小是这么个行情，那其他的区域，其他的房源呢？我们来看其他区域的房源：
从上图可以看出，里面的房源有老房子也有次新房，有楼梯房也有电梯房，有崂山、市南的，也有黄岛的，地方不同，房源不同，价格也相差很大。我查了下2012年成交的数据，显示这些房源无一例外都回到了那时的水平。这里也有一个有意思的现象，黄岛区的金沙滩、薛家岛片区是这一轮房价下降中次新房跌幅最明显的，反应到租金上也一目了然。这两个片区基本上是靠前几年的外来炒房客炒上去的，在旅游旺季租金表现尚可，一到冬季就显现出人气不足的劣势。
我上面的例子之所以没选城阳、胶州、即墨、红岛、胶南等地方，是因为这些地方租金实在拿不出手。这些地方都属于传统意义上的郊区，新房不少，人气却严重不足。房地产处于牛市时，他们涨的最猛；熊市时，他们跌的最凶。我一个朋友前几年买了高新区的新房，去年还给我吹嘘说已经涨到2.5万了，结果现在就降到1万出头了。更严重的是，他的房子是自己的第二套房，纯属投资，自己不住，往外租了一年愣是租不出去，他的不少邻居干脆就不装修了，整个小区都放在那里吃灰。朋友每月房贷5000元，房租一点也抵不了，现在都快揭不开锅了。我曾给他说过一句话，你这房子房价上涨时是真金白银，房价下降时就是一堆破铜烂铁，卖不出去，也租不出去，房价再次疯涨是你唯一的希望，可万一房价就这么稳定甚至阴跌下去呢。从我上面的分析也可以得到一个真理，市区房子只需考虑租金多少的问题，郊区房子却要考虑能不能租出去的问题。
我的例子里也没有选公寓、门头房、写字楼、商业网点，因为我一直不看好这类房子的出租效益，尤其是在这几年网购的打击下。不信的，可以去各大商圈看看，李村一个商圈就倒闭了佳乐家、宝龙城市广场超市、乐客城里的华润万家、银座和谐广场超市、万达广场的超市等5家超市，这可是号称岛城最大的商圈。至于郊区的网点、超市、写字楼，就更不堪一击了。有一次中介给我发广告，我看胶南和城阳的公寓都敢卖到1.5万，不知哪里来的勇气，先不说能不能租的出去，你先看一下市北CBD的万达39克拉公寓1.1万的二手房价格，就会灰心致死了。
以上絮絮叨叨了这么多，其实只有一句话送给大家：买房时，别光想着房价翻倍，那是不长远的；更要看看片区租金几许，这可是关键时刻能救命的。
最后回到题目上，到底房租有没有降到7年前？我想有点年纪的经历过租房煎熬的人，心里都有一杆秤，我就不多说了。至于说房租不涨的原因，我想和企业外迁、人口分流，外来人才、人口吸引少，这几年买房的多等因素有关。
当你渐渐习惯了他的下降，进而就会渐渐忽视了他的下降。但愿房东们都能如此心平气和的接受房租的下降，一如房价上涨后久久不能平息的、最终归于沉寂的兴奋和向往。
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