青岛市工业产业用地指南
根据全市建设节约型社会的要求和“十一五”发展规划，市经贸委会同市建委、规划局、国土局、统计局等有关部门在大量调研、分析的基础上，参照国家、省、市有关政策规定，组织编制了《青岛市工业产业用地指南》，其目的：一是发挥政府的导向作用，引导土地集约使用；二是通过产业导向帮助国内外企业进一步了解青岛工业产业的发展趋势；三是为企业投资决策和各区市、乡镇和工业园招商提供依据。
编制本指南是政府转变职能，由指令性向指导性，管理型向服务型转变的具体体现。本指南与《青岛市工业产业结构调整指南》和《青岛市工业产业能效指南》一起发布并定期进行更新。希望社会各界对本指南的应用和完善给予支持、指导，使之更加科学、合理、实用，在此基础上，逐步将本指南转为政府规章和地方法规，为政府依法行政奠定基础。
编委会成员：姜培生单强炜刘敏王来祥王东翔 王志军王奇于泳洋张德意张青
责任编辑：傅绍春胡淑桂燕鹰朱涛劳琳琳
二、指标设计和数据统计计算 (2)
三、企业用地情况评价说明 (5)
四、用地审核原则和具体标准 (6)
1．37个大类行业建筑容积率 (9)
2．168个中类行业建筑容积率 (11)
1．37个大类行业投资强度 (19)
2．168个中类行业投资强度 (21)
1．37个大类行业土地产出率 (29)
2．168个中类行业土地产出率 (31)
四、不同性质、规模企业建筑容积率、土地产出率、
为全面贯彻落实科学发展观，建设资源节约型社会，加强对工业产业用地集约使用的科学导向，进一步提高工业用地的集约化水平，市经贸委会同市建委、规划局、统计局、国土资源与房产管理局等有关部门联合编制了《青岛市工业产业用地指南》，为进一步加强对全市各区市、乡镇和工业园、各资产经营公司和企业的产业用地导向，提高土地资源的使用效率提供量化依据。
（一）推进集约使用土地的政策依据。目前工业产业项目粗放式用地比较普遍，项目审批多是按需供地，很少有参考指标，更没有标准。本指南的制定可为政府制定产业政策、确定工业用地规模、调整产业结构与规划布局提供依据，各有关部门可根据我市区域内存量土地资源情况，进行合理分配，制定切实可行的产业用地规模与用地规划；本指南还可作为规划和审批工业园区的参考依据。
（二）促进合理招商，实现可持续发展。青岛土地资源紧缺，新建工业项目的土地集约利用水平直接影响经济的可持续发展，因此必须掌握土地使用现状，控制新建项目土地审批，确保较高
的土地利用率。本指南通过对全市规模以上工业企业的用地数据统计整理汇总，客观反映全市工业用地的基本情况和各行业、各区市用地的主要指标，为合理招商和优质项目引进提供参考依据。
（三）指导企业用足用好现有土地，提高企业土地产出率。有关单位和企业可根据本指南，判断本单位、本企业的工业产业用地水平，把指南指标作为企业进行技术改造、提高土地利用率的参考指标，积极采用新技术、新工艺、新流程，提高工业产业用地效率。
《青岛市工业产业用地指南》编制基础数据的涉及范围是2004年度青岛市统计快报范围内限额以上工业企业2878家。这些企业所属的行业类型是按照GB/T4754-2002《国民经济行业分类与代码》分类办法，按照工业行业与产品划分细分到统计中类行业，共对37个大类、168个中类工业行业的产业用地及其产出进行指标计算和统计分析。主要数据来自直接统计调查和市统计局工业企业经济普查数据库，以及市经贸委对发达国家和我国上海等先进省市工业产业用地的研究资料等。通过数据整理分析，形成含有土地面积的工业企业统计数据库，作为本指南编制的主要数据来源。
本指南从土地利用、土地投入、土地产出等三个方面确定三项主要内容：单位土地建筑面积，单位土地资产额，单位土地销
售额。本指南设计选取了建筑容积率、投资强度、土地产出率三个指标。
1.单位土地上的建筑面积，即建筑容积率。反映工业对土地空间的利用率，是衡量土地利用程度的重要尺度。
2.单位土地面积上的资产额，即投资强度。反映单位土地上资金的投入情况，是衡量土地预期综合效益的重要尺度。
3.单位土地面积上的销售额，即土地产出率。反映单位土地上产出情况，是衡量土地产出水平的重要尺度。
对全市37个大类、168个中类行业的建筑容积率、投资强度、土地产出率等指标分别设置均值、上海市均值、推荐值、山东省指标、国际参考值和2010年预期目标值。
均值指标反映全市各工业产业的平均用地水平，作为工业项目用地的控制底限。本指南共有三项均值指标：容积率均值、单位土地资产均值和单位土地销售均值。
容积率均值是指全市范围内37个大类行业和168个中类行业的建筑面积与占地面积的比值。容积率均值计算公式：某行业的容积率=某行业建筑面积/该行业占地面积。
单位土地资产均值是指全市范围内37个大类行业和168个中类行业在单位土地面积上的资产量。资产均值的计算公式为：某行业的资产均值=某行业资产总额/该行业占地面积。单位换算：1
单位土地销售均值是指全市范围内37个大类行业和168个中类行业在单位土地面积上的销售值，销售均值计算公式为：某行业的销售均值=某行业销售额/该行业占地面积。单位换算：1亿元/km2=100万元/公顷。
推荐指标按照适度超前的原则制定，作为招商引资项目的主要参照标准。其中，推荐值1和推荐值2是在均值基础上按1.3和1.5系数调整所得，调整后数值达不到《山东省建设用地集约利用控制指标》标准的，引入标准值，作为重点配套区项目用地的导向性指标；山东省指标是按照《山东省资源节约标准》中的山东省工业建设用地控制指标推荐值确定，作为工业建设用地必须达到的强制性指标。
我们在37个大类行业评估指标中列示了上海市同口径数值。上海市指标主要参考《上海产业用地指南》（2004年出版，数据报告期为2003年度数值）有关数据均值，主要用于参考对比学习。
我们在37个大类行业评估指标中列示了国际参考值。国际参考值主要依据20世纪90年代后期日本等工业发达国家的产业用地水平，参照青岛37个大类行业统计数据设定，主要数据源于《上海产业用地指南》。
5．土地产出率2010年度预期目标值
根据《青岛市十一五资源节约与综合利用建设规划》中确定的到2010年，全市土地单位面积GDP产出率由2004年的2030万元/平方公里提高到4505万元/平方公里的目标，即2010年土地产出率应比2004年度提高122%，由此计算出2010年度预期目标值。
根据企业性质和规模，工业产业用地指标体系对不同规模、不同性质企业的建筑容积率、投资强度、土地产出率三个指标均值进行了计算和比较。其中，企业规模分为大型、中型和小型（限额以上）三类，该划分标准是按照2004年度全国经济普查（工业部分）中采用的企业划分办法（详见表一）；企业性质按照 2004年度全国经济普查（工业部分）中采用的企业登记注册类型划分办法（详见表二），我们重点突出了国有企业、集体企业、有限责任公司、股份有限公司、私营企业、港澳台商投资企业等有关数据。
1．依法审核原则。工业建设项目的合法性是用地审核的前提条件，一是要符合国家和山东省、青岛市相关法律法规；二是要符合青岛市土地利用总体规划、青岛市城市总体规划，以及相应工业区发展规划。
2．产业导向原则。工业项目用地须符合国家、省、市的产业导向和布局要求，加快推进工业向园区集中，根据国家、省有关规定及青岛实际情况，鼓励项目采用先进生产设备、生产工艺和生产技术，并符合相关的用地指标标准。
3．集约用地原则。工业建设项目应积极提高工业用地效率，有条件的工业区可规划设立多层标准厂房建设区块，固定资产投资小于500万元的项目，原则上不单独供地，可通过建设标准厂房解决经营场所；工业企业改、扩建项目应充分利用原有的生产、辅助、公用工程等设施和场地；工业项目建筑容积率一般不得低于0.6；分期建设的工业项目可分期申请建设用地。
除工艺流程或生产安全有特殊要求的项目外，在遵循上述几项原则的前提下，工业建设项目用地须达到以下指标（项目未达到相关指标的，原则上不单独供地，鼓励进入都市型产业园的标准厂房生产）：
1．符合国家、省、市有关土地政策标准要求。
2．工业建设项目建筑容积率一般不低于所在行业的推荐值，并综合参考行业均值和国际参考值（当建筑物层高超过8米，计
算容积率时该层建筑面积加倍计算）。为加强对产业用地的集约使用，对重点配套区建筑容积率的推荐指标，在实际工作中建议参照开发区建筑容积率的推荐指标。
3．工业建设项目投资强度一般达到或超过山东省标准，不低于所在行业的推荐值，并综合参考行业均值和国际参考值。
4．工业建设项目预期土地产出水平应达到或超过山东省标准，一般不低于所在行业的推荐值，并综合参考行业均值和国际参考值。
注：容积率经计算所得推荐值低于山东省标准的，本表直接引入山东省标准值
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