“用地难”绊住青岛中小企业
一方面是国家日益凌厉土地调控政策,另一方面是不断攀升土地价格,继资金之后,“用地难”正渐成制约青岛中小企业发展又一瓶颈。
胶南市纺机协会近日一份调查报告显示,该协会56个会员中,26%企业面临空间发展难题现有土地满足不了企业扩张规模,致使不少知名企业正向周边省市流失,优势产业集群面临分散。
正在为发展空间而纠结不只是胶南,城阳区惜福镇机械行业目前也集体因旧村改造拆迁而遭遇 “成长之烦恼”。该协会现有32家企业,其中28家面临缺地和拆迁。由于大多是上世纪80年代依村而建,企业用地没有取得产权,在当前大规模旧村改造过程中,企业利益面临得不到保护。会员企业迈特动力公司负责人向记者表达了他们忧虑:这些企业共有员工2800名,年产值占惜福镇机械制造行业半壁江山,现在想扩产能没有土地,如果搬迁又要应对设备、人员迁移最重要是,企业之间资源共享、信息沟通优势将不复存在。
相较于迈特动力,胶南东昌纺机制造有限公司遭遇危机更大一些:由于地处胶南汽车新站规划带,企业需要整体搬迁,但“去哪儿”目前还是个未知数。公司总经理刘起强说,虽然年产值只有4000万元,但企业正处于快速成长期,年产1000台梳理机械供不应求,其中高端数字化清梳联成套设备等产品还拥有国家专利。“如果因为批不下土地而停产搬迁,企业必然遭遇巨大损失。”刘起强心急如焚。
梳理机等产品产业优势,让胶南纺织机械一举成为青岛响当当。但如今,这一产业正悄然遭遇“大转移”。记者从胶南纺机协会几家企业了解到,由于用地政策更倾向于大型企业,本地中小纺机已开始转战徐州、高密、诸城等地。外地提供政策条件十分诱人:批地迅速,每亩地价格 3万元,用工成本也低20%,并且还可用税收抵土地款。
市经信委中小企业局负责人认为,用地难根本在于征地难。过去地方政府默许企业用地采用以租代征、先占先用、罚款后重新再征方法,但现在政策并不允许。随着工业用地增加,用地指标严重超越,征用土地难度随着成本不断加大。
而用地难另一个表现是闲置用地难以回收。在实际项目推进过程中,不少企业并非都能按期动工、正常生产,“圈而不用”或是“用而不实”现象客观存在,这导致了大项目排队等地、小项目无地安置局面。更重要是,由于多数民营企业走是小规模扩张路子,加之乡镇规划建设管理相对滞后,造成小企业分散发展,土地利用率严重偏低。“各级政府与其四处征地,不如引导企业用地模式又粗纺式向集约式转变。同时,采取措施盘活那些圈而不用土地。”这位负责人分析说。
企业用地日益困难背景下,该如何破题?记者近日在胶州市采访了解到,该市张应镇以园区形式集约化用地做法可资借鉴。
胶州市在交通区位优越张应镇设立了占地1000亩青岛中小企业创业园,创业园由地方政府与工业地产商合作开发,中小企业在园区内可选择买地自建、租赁现有厂房、先租后买、按揭付款、代建厂房等多种方式。通过专业服务机构引进,园区为入驻企业提供物业管理、物流、海关、财税、融资、用工等多项服务。目前,园区已落户工业项目10余个,总投资额6亿多元。
通过孵化器扶持新兴中小企业,是当前国际通用模式。中小企业普遍资金短缺,无力大量投资性土地房产等固定资产,而建设廉租性工业标准厂房,不仅可让企业摆脱用地制约,降低投资成本,而且这种扎堆效应更有利于产业聚集发展、裂变。
因为扩大生产规模买不到、买不起土地和厂房而头疼中小企业目前不在少数,在南方一些地区,土地紧缺现象尤为突出,眼下问题是,如何创新思路来破解。宁波市有关部门近日搭台让中小企业主与等着买家租客上门闲置土地和厂房主人面对面对接洽谈,无疑是最立竿见影做法。
宁波当地媒体报道,据不完全统计,仅该市六区范围内目前可供租售工业用地,就占到全市工业用地一年供应量近四成。这批相对闲置着土地、厂房,急需找到租客、买家。宁波市工商联和媒体搭台,解决了土地、厂房、中小企业供需信息不对称难题,原本200家企业报名对接洽谈会,一下子引来400多家。为更好地服务更多中小企业,宁波市工商联已在其官方网站辟出专栏,免费刊登全市中小企业土地厂房供求信息。
宁波市国土资源局也据此酝酿新政。政策思路之一,即是对存量建设用地中批而未用、用而未尽、部分闲置、低效利用等各类土地,加以有效激活、二次开发;具体政策措施可能包括提高低效闲置土地税负成本、政府回购后重新出让等。
此外,为从源头上防止新出让工业用地闲置或被低效利用,该市国土部门将制定更有针对性、操作性用地政策。“比如先给企业3年、5年土地使用权,这段时间里面,企业建了厂房并且经营良好,投资额、产值、利税等符合当初拿地时规定指标,那么再给更长时间土地使用权,否则就把地、厂房收回。”
如何解决中小企业用地难?百度搜索发现,专家们观点不外乎两条:建设“廉租性”标准厂房和鼓励节地挖潜。
中小企业创业发展初期,应尽量把资金用到工业产品生产经营刀刃上,而不是投资到性土地、房产等固定资产上。建设“廉租性”工业标准厂房,一方面可以让中小企业摆脱用地要素制约,降低企业投资成本,集中精力埋头发展;另一方面可以减少违法用地、以疏堵漏,真正实现工业集中到园区,避免因违法用地产生环保、安全等各方面社会问题,同时,也可避免出现工业企业圈地闲置现象。因此,政府应制定规划和政策,积极引导、大力推行工业标准厂房建设,为中小企业提供发展空间。
占地少、利用效率高已是我国土地利用指导方向。基于此,可引导企业通过厂房改建和加层、内部整理等途径,提高空间利用率和产出率,实行“零用地改造”。政府应出台激励政策,对通过“零地技改”验收企业予以补助,引导企业用地模式向 “空中拓展型”、“地下空间开发型”、“标准厂房型”、“提高容量型”、“闲置土地盘活型”等集约用地模式转变。(记者 王瑜 通讯员 杨会兰)
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