很多房企受不住朝来寒雨晚来风，匆匆谢了春红，一把鼻涕一把泪的四处求告度日。当然，也有很多房企仍然过得不错，即便日子不如从前惬意，倒也不至于捉襟见肘，但是，在三道红线等调控政策的压力下，谨慎花钱也是常态。

　　房企无力楼市熊，土拍的情况，也从第一次的火爆转到第二次的冷清，变天之快令人咋舌。

　　今年2月底，住建部发布新规，22个全国重点城市开始实施土拍“两集中”制度，即一年分三次施行集中公告、集中供应的土拍规则。

　　据说住建部的初衷是“压缩企业利润，让房企理性拿地”，但是谁料到，因为需求严重失衡，土地集中供应反而增加了房企的焦虑。而焦虑的情绪，只会推高土地的溢价，市场随即大热，一些热点城市、热门板块溢价飙升，地价频创新高，火爆到主管部门不得不介入约谈，半是苦口半是威胁的强行止沸。

　　以前，土地出让会延续整年，专家们认为地方政府容易采取“饥饿营销”的方式推高地价。谁能想到，集中供地之后，楼市火爆更甚从前。

　　此后的土拍规则骤然调紧，楼市调控也开始密集起来：前七个月合计房地产调控高达352次，平均每月超过50次

　　据中指研究院于10月下旬的统计，已经完成第二批集中供地的北京、上海、杭州等20个城市，共计流拍70宗地块，撤牌195宗地块，整体流拍撤牌率达到31.8%，而在首批集中供地时，流拍撤牌率仅为6.5%。长沙、北京、沈阳、杭州、广州5个城市的流拍撤牌率甚至超过50%。

　　业内普遍的看法是，规则收紧和调控对房企的打击，直接“杀死”了第二轮土拍。

　　没错，三次土拍前风向又变了，巴掌不见了，取而代之的是多个城市纷纷放下身段，实打实降价拿出诚意，就差倚门挥起香手帕了。

　　从已经公布的竞拍规则来看，杭州、南京、合肥、深圳等城市明显下调了竞拍门槛，杭州允许“勾地”、南京放松竞拍资质要求、合肥减少了配建要求的地块出让，连二轮土拍中热度减少不明显的深圳，也取消了竞自持的规定。而苏州、南京、成都、无锡、济南等城市甚至下调了保证金比例。

　　肯定会比第二次土拍的情况要回暖不少，但是具体能回暖到什么程度并不好说。至于是否能回到第一次土拍时的盛况，目前看来是想多了，这一年来的调控，已经深刻地改变了房地产市场。

　　此前楼市长达二十余年的景气周期中，本土的、外来的房企在青岛茁壮成长，繁花似锦。

　　到了今年，景气的潮水退去之后，搁浅的、裸泳的比比皆是。及至第三次土拍之前，还能扛得动刀的，数量其实并不多。

　　这类基本是外来的全国性房企。据不完全统计，全国爆雷的上市房企有近二十家，其中很多都在青岛有项目。

　　生存重压之下，他们现有的资产都在清仓狂甩，甩不掉只能烂尾，哪里还能参与土拍买地？

　　青岛的本土房企历来稳健行事，鲜少被高周转忽悠，也就不会陷入过度金融化的泥潭。今年房地产市场的形势严峻如斯，以海信、君一为代表的本土房企们，包括鑫江、青特、和达、天一仁和等，仍然过得不疾不徐，有条不紊。

　　房地产行业大浪淘沙之下，也有很多优质的全国性房企屹立不倒。包括碧桂园、万科、龙湖、金茂、世茂、保利、融创、卓越、华润、绿城等等。

　　今年前十月的青岛房企销售排行榜，其实就是青岛第三次土拍的买家对照表。从广义的角度说，映射也是真实的一部分。

　　很多人质疑融创的债务规模过大，也有爆雷风险。其实，融创的实力远超想象，何况其财务状况依旧良好。

　　这应该也是发源于地产圈外的消息。实际上，明年世茂确定将在青岛市区再获取一个新项目，来源是世奥大厦的补偿：因为世奥大厦的容积率从16降到了10，政府补偿过一块地，就是后来的世茂拾贰府，而世奥大厦最新的规划中，容积率再次从10降到了2，所以会在市区再获得一块地。

　　相较于其他城市而言，集中供地对青岛的影响要小得多，原因在于青岛98%的土地出让为“定向勾地”。

　　所谓定向勾地，是指用地预申请，并承诺愿意支付的土地价格，之后再参与招拍挂拿地。由于已有预先沟通，招拍挂环节难现激烈竞争，可以理解为是定向供地。在青岛这样有勾地传统的城市，集中供地不过是将房企实际拿地时间集中到特定时段而已。

　　勾地并不是外来房企的强项，但是合作也是拿地的一种方式。事实上，随着资金成本走高，公开拿地利润减少，选择抱团取暖拼单拿地也颇有吸引力。

　　在青岛二次土拍时，拿地的30余家企业中，独立拿地的有19宗，其余57宗大部分地块为合作拿地。

　　青岛第三次土拍共计45宗，占地总面积约1313998．38㎡，总建面2954641．91㎡，其中住宅用地（含商住用地）38宗，面积约1232145．88㎡，合计1848亩。

　　相比第一次土拍的63宗土地2129亩住宅和第二次土拍的100宗土地4480亩住宅，有所回落。

　　3、竞品质＋摇号，设置最高限价，当地块的最高竞买报价达到或超过最高限价时，网上土地竞价中止，转到线下竞高品质商品住宅（包括绿色建筑、智慧化基础设施配置、装配式建筑）建设和摇号环节。

　　4、竞买资格及保证金，参与商品住宅用地竞买的企业，须具有房地产开发资质。同一企业及其控股的各个公司，不得参与同一宗地的竞买。

　　5、违规严惩，违规扣除5％竞买保证金作为违约金不予退还，以及竞买人3年内不得在青岛参与土地竞买。

　　在青岛前两次集中土拍中，本土房企的表现都颇为耀眼：第一次土拍和达集团拿下9宗地、西发拿下5宗地，磊鑫、海尔等本土房企也收获不小；第二次土拍，和达集团拍出25亿元继续带头，而华新园和瑞源集团也挺生猛，金额分别为20亿元和19亿元。

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