“工业上楼”火热如何抓住新赛道园区资管
所谓「工业上楼」，可以通俗理解为建一个高层厂房，然后把有条件上楼的工业企业搬到楼上。
从2019年开始，关于「工业上楼」风口的话题就一直广为流传，而疫情的结束，又赋予了「工业上楼」新的机遇。
过去三年，疫情叠加经济疲软，对工业经济的恢复增长形成了严重制约。随着政策的放开，「拼经济」将成为2023年国家发展的主旋律。作为经济大盘的「压舱石」，工业增长无疑将被放到最重要的位置。而各地2023年的政府工作报告也印证了这一点，
贵为一线城市的广州，也提出要「坚持产业第一、制造业立市」，此外，深圳、天津、合肥等多个城市也纷纷重提「工业立市」、「制造强市」战略目标，足见地方政府发展工业的紧迫感。另一方面，外部环境动荡的负面影响、西方国家对中国的科技封锁，也从客观上要求中国必须走一条高端制造的道路。由此判断，2023年工业经济的整体走势将是一个稳步回升的过程。
过去三年，市场对实体经济缺乏信心，工业地产亦被波及。如今，随着制造业订单逐步恢复，工业地产也将迎来持续稳定的增长发展。
这两年，当研办类产品空置率居高不下时，厂房却一房难求，尤其在一、二线核心城市，工业用地极为稀缺，成了城市的核心资产。
工业地产需求增加主要源自三个方面：其一，近几年为了规范工业用地使用，多地相继出台了产业准入措施，如新建、引进的工业项目必须进园，许多工业企业面临搬迁；第二，在「标准地」改革的要求下，各地对土地规划、管控、开发等规定趋于严格，投资门槛一再提高。如苏州提出「低于5000万的新建工业项目或企业，原则上不再单独供地」，这样的要求让一众中小工业企业望而却步；第三，产业结构的变化推动传统工业园加速转型，为了满足新兴产业的用地需求，多地相继推出了新型产业用地（M0）、混合用地等复合功能用地，工业地产慢慢变成一个综合体，从一定程度上积压了纯工业用地的发展空间。
工业地产作为房地产的替代性项目，客观上经营空间更大，其在现金流生产能力、资产资本化能力、金融工具适用性等方面相比住宅和商办具有天然优势，业内亦有「工业地产开发回归金融」的说法。在这样的背景下，工业地产资本化已成为行业共识；另一方面，国家对房地产的严厉调控让地产开发商们感到了阵阵寒意，房企们纷纷寻求业务转型，助推了工业地产的旺盛需求。
众所周知，传统工业地产开发受政策变化影响较大，存在较大不确定性；而工业地产投资大、周期长、回款慢的特性导致运营的价值一般要在园区成熟之后才能体现，而这个过程往往要经历数年时间，对开发商的资金链要求极高。随着REITs的发展，工业地产项目得以通过资产证券化方式提前回收资金，以缓解投资商的资金压力。
加之「工业上楼」如今正处于政策风口，政府为鼓励企业参与「工业上楼」，会给予投资商一定政策扶持，使投资收益更加可观。
当前，我国正处于产业转型升级的关键阶段，传统的制造业向产业链下游和价值链高地延伸，「傻大笨粗」的重型加工企业越来越少，取而代之的生产工艺先进、生产设备较轻、生产过程震动更小的电子信息，智能制造、生物医药等新兴产业。比如，
上几点，决定了2023年「工业上楼」大有可为。
对「工业上楼」，国家层面并未出台过专项规定。只是在2021年7月，国家发改委发布《国家发展改革委关于推广借鉴深圳经济特区创新举措和经验做法的通知》中提到过「划定“区块线”，保障工业发展空间，推广“工业上楼”」。进一步了解，各地出台的「工业上楼」政策也大都专注于建筑设计、产业导入等方面，
站在企业的角度，「土地集约化利用」「产业结构转型」这些并不重要，最关键的问题是——
由于各地规定不同，政策无法一概而论。综合几个城市（园区）的政策发现，针对「工业上楼」的扶持大体集中在几个方面。
首先是土地出让金的问题，一般来说，「工业上楼」无需额外缴纳土地出让金。这不是地方的规定，而是国家对此做出的要求。根据《节约集约利用土地规定》第二十四条：「鼓励土地使用者在符合规划的前提下，通过厂房加层、厂区改造、内部用地整理等途径提高土地利用率。
同样，城市基础设施配套费一般也无需额外缴纳。其他（给予投资商）的奖励政策包括：
建设资金扶持是最常见的补贴形式，很多地方都有政策。
按照建筑物总体工程造价的2%给予建设主体一次性扶持——佛山三水区乐平镇；
对获得工业上楼园区认定的开发单位给予一次性500万元的建设补贴——深圳龙岗区；
针对渤龙湖片区和海洋片区「工业上楼」项目进行补贴，金额最高800元/平米——天津滨海高新区；
对完成改造并通过验收的企业，县财政给予50元/平方米的补助——德清县；
容积率提升至2.0（含）以上、3.0（含）以上的项目，在竣工验收合格且纳入工业投资统计后，按实际新建面积（生产性建筑面积和地下车位面积）分别给予业主200元/平方米、300元/平方米一次性补贴——珠海香洲区；
项目给予50元/平方米补助——湖北襄阳。
首次分割转让发生的区级贡献全部用于奖励工业综合体开发投资企业——青岛西海岸新区；
自持部分的土地和房产使用产生的区级贡献按50%给予工业综合体开发投资企业三年等额奖励——青岛西海岸新区；
对入驻工业综合体企业纳税形成的区级实得财力部分，按当年50%给予工业综合体运营管理机构扶持，连续扶持3年；对工业综合体亩均税收贡献达到50万元、100万元和200万元及以上的，分别再按当年区级实得财力部分的10%、15%、20%给予工业综合体运营管理机构扶持，连续扶持3年——青岛西海岸新区。
对于成功引入新驻企业的，前三年分别按每月每平方米3元、2元、1元的标准给予建设主体补贴——佛山三水区乐平镇；
按100 元/㎡/年的标准给予工业综合体开发投资企业已租赁并实际投入使用的自持部分厂房三年租赁费补助——青岛西海岸新区。
专项用于「工业上楼」建设的贷款，按照实际利率予以补贴——佛山三水区乐平镇。
对自行改造占地10亩以上的企业，其亩均产出达到县定标准后，允许将其70%以内的土地面积进行分割转让——德清县；
此外，为了提升企业「上楼」的积极性，引导更多符合条件的企业「上楼」，部分政府出台了针对企业的激励政策，如深圳龙岗区提出：「对入驻经认定为工业上楼园区的制造业企业，根据租用的生产经营面积按照每平方米每月15元的标准连续三年给予租金补贴，每年补助金额不超过该企业上年度对龙岗区地方财力贡献的60%」。
企业搞「工业上楼」，需要关注六个关键问题：
乍一看，「工业上楼」既增加了面积、又不要土地出让金，妥妥的高性价比。但在实际操作中，要算的帐远比这复杂许多。
其次，高层厂房未来可售或租赁价值有限、回报周期也更长，需要专业化运营才能尽早实现盈利，投资风险较大；此外，由于「工业上楼」对消防、环保、承重、运输、水电等有特殊要求，建安成本也更高（比标厂约增加20%-30%左右），更容易导致项目亏损。
因此，大部分「工业上楼」项目售价或租金都是逐层递减的，首层最贵，2-4楼打七折，4层以上可能打五折都没人要。尤其在非核心城市，经常是首层满租，上面大面积空置，物业价值无法充分发挥；另外，由于首层荷载要求高，因此新建厂房很难开拓地下空间，可能导致园区停车紧张，从而影响客户决策。
目前，全国「工业上楼」做得好的城市基本集中在珠三角。因为珠三角制造业基础雄厚，且产业结构较轻，企业更适合「上楼」。其余城市，上海、杭州、南京等城市以科技企业、金融企业为主，对「工业上楼」需求不高，即便有也更偏向于M0或科研用地类别的科技型研发办公；长沙、武汉、宁波等虽然制造业发达，但多以重工业为主，并不适合「上楼」；
让企业接受「上楼」并不容易。毕竟单层厂房独门独户，仓储物流也方便许多，既有里子也有面子，是最好用的。而高层厂房运输很麻烦，楼上楼下互相还有干扰，价格也不便宜太多，干嘛要选高层厂房？况且，工业有千行千面的特点，不同企业对厂房建筑有不同的需求，
最后反映到物业上就是标准化的高层厂房无法满足企业的实际使用需求。因此，
充分分析了解当地产业结构，非常清楚当地有多少企业有意愿「上楼」，能上几楼？才能最大限度降低投资风险。
工业地产作为房地产的分支，对政策十分敏感。而按照政府的一般规律，一项政策一般能补贴三到五年时间，也就是说，在这个短暂的缓冲期内，园区必须找到行之有效的商业模式，实现自我造血，否则红利期一过，项目只有死路一条。
对于一个产业来说，上下游和旁侧的环节很多，一家企业的发展，需要设计、研发、金融、物流和通信等各种服务的支持。通过「工业上楼」，把相关产业集成在一起，形成规模经济，以此吸引更多供应链上的企业入驻，进而形成良性循环。这样高质量、专业化产业园区，对新兴产业才有吸引力。
比如，一个高层厂房，一楼做企业展示、二层三层用来做轻制造，楼上再找一些研发办公，把所有的环节都融在一栋楼里，既符合企业的使用需求，也符合新时代打造「产业社区」的理念。
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