青岛加快10个重点低效片区开发！专项规划正在编制配套土地收储政策将出台
盘活低效用地是践行新发展理念、推动高质量发展的必由之路，对于优化资源配置、腾挪城市空间、补齐发展短板具有重要意义。2022青岛市政府工作报告中提到，加快老四方工业区、株洲路片区等10个重点低效片区开发。在此之前，4月1日，青岛市城市更新和城市建设攻坚行动二季度集中开工，多个重点低效片区（园区）开发建设项目也同步启动。记者梳理发现，相关部门早已聚焦低效用地开发，为推动项目落地，相关规划、配套政策也逐步出台。
今年计划实施228个项目，投资707亿元
重点低效片区（园区）开发建设是青岛城市更新和城市建设三年攻坚的主战场。前期以中心城区为重点系统谋划并先期启动了市北区老四方工业区、城阳区白沙河北岸区域等10个重点低效片区（园区）开发建设，以点带面带动全市低效用地再开发，不断改善区域环境，加强基础设施建设，完善公共服务设施，加快新兴产业导入，推进产业迭代升级，推动重点片区“破局起势、早见成效”。
目前，重点低效片区（园区）2022年计划实施228个项目，年度计划投资额约728亿元，占城市更新和城市建设年度投资额的近五成。上半年计划新开工项目63个，总投资额约707亿元。
在此前，4月1日，青岛市城市更新和城市建设攻坚行动二季度集中开工，其中，多个重点低效片区（园区）开发建设项目也同步启动。其中市北区跨国公司区域总部集聚区、人工智能产业集聚区北地块，李沧区北客站东广场及地下空间，城阳区大唐高新技术产业园一期、瑞明生物医疗健康产业园,西海岸新区青岛国际资源配置中心北片区启动区以及崂山区山东中医药大学青岛医院，总投资额约129亿元。
市重点低效片区（园区）开发建设指挥部表示，将立足项目建设，组织开展重点片区城市设计，改善提升片区品质，促进招引项目落地；研究出台土地前期开发和收储补偿政策措施，赋能片区开发建设；内外业结合加强督导调度，确保重点任务干就干成、干就干好，为城市更新和城市建设三年攻坚贡献力量。
关注低效用地开发，相关部门早已从政策端做了诸多工作。
2020年3月，山东省政府办公厅印发《关于推进城镇低效用地再开发的意见》，提出政府、原土地使用权人、农村集体经济组织、市场主体等多元化、多渠道参与再开发的四种路径。意见蕞后，突出强调实施城镇低效用地再开发要结合老旧小区改造、烂尾工程和闲置厂房治理等工作，统筹安排，联动施治，全面提升节约集约用地水平。
对于土地节约集约利用，2021年3月，在《“十四五”时期我市建设高品质城市的重点任务和举措》新闻发布会上，青岛市自然资源和规划局局长姜德志提到，盘活旧区低效用地。围绕城市低效用地建立摸排机制，将所有的低效用地，包括建设强度、投资强度、产出率、能耗等设定若干指标，将符合低效用地指标的建立台账，采取有效措施引导用地产权单位，向着多元集约的方向进行更新。
2021年12月，《青岛市自然资源和规划“十四五”行业规划》发布。其中提到，开展全市城镇低效用地摸底调查，建立全市城镇低效用地数据库和信息系统。建立健全低效用地再开发工作机制。针对胶州湾老城区有机更新示范带低效用地分布相对集中的老四方工业区、北客站及周边区域、楼山区域等重点片区，先行启动盘活利用，促进区域产业转型、能级提升、功能完善、活力激发，形成示范效应，带动盘活全市城镇低效用地利用。
城市更新，规划先行。自2020年10月，市自然资源和规划局先后启动了城市更新专项规划、城镇低效用地再开发专项规划的编制工作，分别针对城市更新、低效用地再开发进行了深入研究。
在城市更新专项规划编制过程中，系统梳理了城市发展历史沿革与更新历程，分析判别中心城区城市更新任务概况。对城镇开发边界内的建设用地进行调研和大数据分析，通过多维度、多源头数据综合指标评价，识别出城市更新区域，研判更新区域规模与重点更新片区，制定更新目标、策略与更新功能指引、方式指引。
在低效用地再开发专项规划编制中，对现状城镇建设用地进行了全面摸底调查，制订细化工作方案、编制技术要点和认定标准细则，通过用地开发潜力评价，确定再开发规模和重点片区，合理安排开发时序。同时，搭建青岛市城镇低效用地管理信息系统，逐宗建立台账实行项目管理，实现低效用地“标图入库”。
2022年2月底，市自然资源和规划局召开专题会议，围绕衔接青岛市国土空间总体规划，落实三年攻坚行动要求，重点研究正在编制的《青岛市城市更新专项规划》和《青岛市城镇低效用地再开发专项规划》，达到既各有侧重，又相互融合支撑，彰显规划的前瞻性、科学性、可实施性。
为进一步推动重点低效片区开发，相关部门积极出台配套措施。
青岛市自然资源和规划局发布通告，对《国有土地收储补偿实施办法（征求意见稿）》公开征求意见。征求意见稿对片区土地收储补偿、单宗土地收储补偿费用的确定步骤、核算等进行了明确规定。征求意见稿还提到，市政府确定的重点低效片区（园区），可单独制定片区综合地价或储备项目基准价，保障重点低效片区（园区）土地收储顺利实施。
征求意见稿中提到，市政府确定的重点低效片区（园区），可单独制定片区综合地价或储备项目基准价，保障重点低效片区（园区）土地收储顺利实施。单独立项的城市基础设施和公共服务设施等公益性用地项目，采用收储方式实施的，宗地的收储补偿费根据片区综合地价和登记用途、使用方式、建筑现状、使用年限等因素，综合计算确定。
提供典型做法，青岛不乏成功改造案例
2021年5月，山东省自然资源厅官方公众号发布“全省城镇低效用地再开发典型做法”，其中就提到“青岛海尔西园区示范项”。
海尔物联网全球创新中心项目位于崂山区黑龙江路，东至跨海大桥高架、南至株洲路、西至劲松五路、北至黑龙江路，占地面积680亩,一期占地210亩。先期启动的一期项目中，原有低层厂房5栋，海尔大学1栋，白电研发大楼1栋，因产能和技术逐步落后，市场需求萎缩，产品需要更新换代。
为适应产业发展需要，海尔集团向区政府提出对原工业园区升级改造，保留部分有历史价值的建筑，其余土地进行规划重建，改变原有粗放平铺型生产形式，提高土地利用效率。
根据企业需求，相关部门对片区及周边进行整体规划，既保证园区发展需要，又满足周边配套要求。一是合理划分园区功能区，与周边交通组织科学衔接，实现园区与周边环境和谐统一。二是园区内部合理布局，科学论证各项建设指标，结合绿色建筑、智慧园区的建设要求，提升品质和质量，打造示范园区。
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