青岛“天价”城中村拆迁背后的经济账
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原标题：青岛“天价”城中村拆迁背后的经济账
在集体利益、村民利益和城市利益之间找到最大公约数后，青岛最后的一批城中村陆续迎来拆迁时刻。
6月17日，核心前海沿最后一片瞰海城中村—王家村启动拆迁改造，其中的天价补偿引发热议。
据了解，王家村拆迁的货币补偿方案为每平米31600元，比张村河的26000元/㎡还要高出5600元，几乎也是山东现金补偿金额最高的城中村之一。
根据告示，6月17日到6月26日是签订拆迁补偿协议的期限。
为什么王家村现金补偿最高？此次拆迁政策与之前崂山区部分重点城中村的拆迁政策有何异同？村民们怎么选择更合适？背后的经济账如何？
位于金家岭街道的王家村，有着600余年的历史，处于香港东路和松岭路交汇处西北角，是目前崂山区石老人前海一线最后一处“城中村”。
从周边楼盘看，它的西南角是上实海上海（高层成交均单价5万+），西侧是海信迪生山庄（高层成交均单价4.5万+），东南角是海信海德山庄，西北侧是银丰玖玺台（预计售价超6万+），南侧是天一仁和吾疆（小高层预计售价7万+）。
青岛最贵的二手房和新房楼盘从四周包围着这个项目。
根据相关方案，村民可以选择货币补偿或者是房屋补偿，其中货币补偿的单价为31600元/平。
以村居144平的原房屋为例，如果选择货币补偿，可以拿到约为535万，其中10万元协议签署即可领取，其余款项腾房后10日领取。
同面积如果选择安置补偿，则可以换取190平米的房屋加45万的货币补偿，考虑到需要面积补差约5万元，也就是约190平米的房屋加40万的货币补偿。
根据楼外君的对比，这一政策除了货币补偿对应的单价不一样以外，与刘家下庄、李家下庄、张村河南社区的安置政策一致，这也体现了崂山区拆迁中坚持的一个政策、一把尺子、一视同仁。
那对于村民来讲，怎么选择合适呢？
以144平的旧居为例，货币补偿相比较房屋补偿多了2万元按时腾房奖励金，户均都有的按时签约16万补偿不变。但是少了临时过渡费约11万元（144*30*26），物业奖励费2.3万元，搬家补助600元，装修补贴5.7万元，按时回迁奖励2万元，以及7%的面积奖励。
所以对于村民来讲，还是选择房屋补偿合适的多。
而且，相较于早年间品质差、价格低、保值弱的安置房（比如，麦岛家园的二手房只有2.7-3万/平的成交均价，而一路之隔麦岛金岸的成交均价则处于5.7-6.2万/平），这几年青岛安置房的建设标准上已经有了大幅提升。
比如，由青岛亿联集团建设、位于西海岸新区隐珠街道的孙家滩安置区获得广厦奖，孙家滩社区也因此成为全省唯一的村改广厦奖获得者。
此外，西海岸新区的石嘴子安置区，崂山区的山东头安置区、朱家洼安置区也都有媲美商品房的品质。
今年1月29日，青岛住建局发文，从优化室外景观与绿化、外立面打造、公共空间、提升管理水平等方面，提出了《关于青岛市安置房建设品质提升的指导意见》。
从这个角度来说，未来青岛的安置房品质，大概率不会差。
公开报道显示，很多崂山区安置房的投资建设标准超过每平8000元，甚至超过了很多商品房的成本标准，所以，大概率王家村的安置房预计品质也不会差。
在村民选房收益远多于拿钱的情况下，这些因为拆迁而新增的几百户千万富豪大部分并不会涌入楼市，对于整个崂山房地产市场来说不会掀起太大的涟漪。
对于崂山区的城市更新而言，王家村的拆迁只是其中的一步棋。
去年，张村河南、刘家下庄、李家下庄、孙家下庄、董家下庄、张家下庄、南张、郑张8个社区完成拆迁；今年上半年，崂山区的计划是文张、张村、枯桃、中韩4个社区以及王家村社区的拆迁全部启动。
此次王家村启动拆迁后，整个崂山区主城区范围内将仅剩中韩社区尚未启动拆迁，基本完成城中村清零工作。
早在去年，青岛市住建局在回答公众提问时曾经说到“项目盈亏平衡分析可行”是城中村拆迁的重要条件之一，所以除了社会效益外，拆村，重要的是得算清经济账。
张村河片区货币补偿2.6万/平，王家村货币补偿3.16万/平，再算上各种奖励，短期内“崂山区城中村清零”需要的拆迁投资额巨大。
但是拆迁后，释放的土地也十分可观，张村河片区南北12个社区的拆迁，预计释放出可开发住宅类土地占地约100万㎡，建面约226万㎡（包含安置房、人才房等）；此次王家村拆迁，预计又可以释放出占地12万㎡的涉宅用地。
按照崂山区的地价，这些是大几百亿的土地价值。
从去年9月开始，崂山区已经在此拍出了5宗土地，并吸引了银丰、海信、华润、越秀、青铁置业等房企进驻，今年二批次土拍中也有占地8.3万方（建面27万方）的株洲路北涉宅地块上架。
除了加速卖地以外，崂山区还在积极推进城市更新的贷款融资和专项债。
此前，崂山区已经获得国开行审批贷款30亿元，工商银行审批贷款40亿元，预计未来发放的城市更新专项债券也在30亿以上。
用百亿的资金撬动几百亿的土地和投资，这笔账可以算。
不过，过去半年，整个崂山区已经成为了青岛土拍的大户，所以从房价和市场的角度来看，崂山的卖地节奏需要整体考虑。
毕竟只有维持了商品房市场的正常运行，才能维持土拍市场的热度。
同时，也只有土地卖得上价格，崂山的城中村拆迁，才能找得到三方获益的最大公约数。返回搜狐，查看更多
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