青岛50余处老厂房：留住旧时光 引入新业态
位于延安三路109号的原海珊制衣厂“旧貌换新颜”。曾沉寂多年的厂房、食堂、仓库被改造成办公室、咖啡厅和便利店，“变身”成为健康产业园。
在城市进入存量发展阶段的新语境下，这些遗落在城市各处的老旧厂房不仅是承载城市工业历史的钢铁框架与铁锈余晖，更是城市存量提质改造、产业升级的重要空间载体。
在青岛华通国有资本运营(集团)有限责任公司（简称“华通集团”）的资源整合下，原海珊制衣厂改造的健康产业园已完成75%的招商进度，长年闲置的哈尔滨路46号原东方衬衫厂也完成了改造，以“东方文创园”的新面貌正式开园纳客。原孚德鞋厂、第五针织厂、中大针织厂……接下来，伴随着华通集团聚焦工业园区开发运营主业的战略发展，全市50余处老旧厂房资源将逐步释放，开启更新与盘活的进程。
这些沉淀在角落的城市空间将被强力激活，交织着浓郁工业风与厚重历史感的砖混结构厂房也将告别辉煌与破败，开始孕育新产业、新业态，迸发新动能。
随着城市版图扩张，很多老旧厂房如今都位于城市核心，区位优势显著。当粗放型的城市建设和经济发展模式逐渐转向以“存量挖掘”和“内生依托”为特征的新型城镇化模式，老旧厂房就成为城市产业升级蕞佳的存量空间。
“市中心存量土地资源稀缺，盘活手中的老旧厂房资源就是为城市产业转型升级腾挪空间。”华通集团副总经理曾庆军说，从北京、上海等先进城市的城市更新路径来看，老旧厂房资源的更新与盘活是城市进入存量发展阶段后面临的新课题。
很多城市在破解这个新课题的过程中交出了满意答卷。前上海汽车制动器厂由破败的工厂转变为上海首批创意产业集聚区，不少入驻企业在那里发展成长，如当今知名的英国高科技企业Dyson戴森，进入中国后就落户8号桥，其营业额爆发式增长，成为黄浦区的纳税大户。上海中山南路505号原上海油脂厂也早已“变身”为一处结合创意办公、商业休闲的老码头创意产业园。
所有成功更新改造的案例都基于对老工业遗址活化利用价值的深度挖掘，运营方以导入新产业新业态的发展思路为低效工业遗存注入新活力。
这同样是原海珊制衣厂和原东方衬衫厂的更新思路。“老旧工业厂房应该成为新经济、新业态的载体，为中小创新型企业发展提供更多发展空间。”曾庆军说。
为满足中小创新型企业的办公需求，原海珊制衣厂改造的健康产业园整体风格年轻时尚。造型前卫的趣味装置、色彩百变的外墙涂鸦、构思巧妙的空间搭建，将原先破败的老旧厂房改造成了充满生机的“花园式”办公场所。
健康产业园目前已吸引可恩口腔、青岛博思堂等十几家企业入驻。可恩口腔更是一口气将区域总部、研发中心、培训基地等机构全数搬了过来。原东方衬衫厂改造的东方文创园也正处于火热招商中，吸引了不少中小型文创行业企业。
全新的产业生态在这些老厂房中“扎根生长”，青岛人耳熟能详的老企业就此以另一种方式重新融入城市发展新轨迹。
打量上海、北京等地的城市更新路径是青岛老旧厂房改造的“他山之石”，有相通之处，也有许多不同。
“从投资收益比来看，青岛的老旧厂房更新需要走出自己的路。”华通都市产业园所属合资公司青岛华通中联不动产管理服务有限公司（简称“华通中联”）董事长、总经理王晓宁认为，与上海、北京等城市的产业结构、产业基础不同，青岛商业办公租金水平低于一线城市，因此在投资改造过程中也应注重投资收益比。
以收益倒推投资，华通中联对老旧厂房的改造成本低于上海等城市每平方米3000元-5000元的投资成本。“上海同类别商业办公场所每天每平方米租金在6-8元，所以他们前期投入比较大。”王晓宁说，只有通过核算投资收益比控制投资才能做到老旧厂房更新的可持续发展，而不是提前“透支”资金，减了改造的“后劲”。
从目前的投资强度和招商情况来看，健康产业园和东方文创园都将在未来5年内收回投资，形成老旧厂房更新改造的良性产业循环。
除了核心投资收益比的考量，老旧厂房更新在规划设计、建筑改造等方面都有与其他办公业态截然不同的运行逻辑。
比如老厂房建筑材料和结构带来的掣肘。老厂房一般为砖混结构建造，这就决定了在建筑结构改造过程中不能大拆大改，只能进行局部空间的巧妙改动。华通中联维持原有建筑格局，通过局部拆建、建筑物功能置换、保留修缮等方式，让旧厂房换上新颜，既留住了工业时代的建筑印记，又满足了现代企业的办公需求。
另外，老厂房的水电年代久远、没有外墙保温层，已不能满足现代办公需求，这些不利因素都需要在改造之前通过详尽的规划设计来“规避”。
老旧厂房独有的特点也能创造优势。厂房和仓库大多楼层不高，与高密度的写字楼相比，城市里低密度的办公空间更加抢手。同时，工厂内部空间开放度较高，也为改造、分割提供了更大自由度。
“我头部次来就喜欢这个办公环境。”青岛博思堂文化传媒有限公司总经理姜坤说，相比公司之前在写字楼的办公环境，健康产业园内空间更宽敞。他指着脚下打磨光滑的“水磨石”告诉记者，在新装修的办公楼看不到这些有着几十年历史的“工业遗存”，这种工业风混搭风格也更加符合创意类企业的“调性”。
在健康产业园的改造过程中，为保留老工厂原有的风貌，华通中联在不影响功能性的前提下保留了部分“水磨石”地面和楼梯扶手，重新打磨修整，让不少入驻企业“眼前一亮”。
“相比写字楼，创意设计、医疗、研发中心等业态尤其需要这样的办公环境。”王晓宁说，创意设计企业需要更多空间去展示产品，医疗和研发中心也需要低密度的大空间承载设备、分隔空间，这些都是老旧厂房改造办公场所的优势所在。
在遵循这些运行逻辑的基础上，华通中联实现了在确定投资强度下的“性价比”提升。
留住旧建筑的“底”，引入新业态的“活”，对城市而言，老旧厂房的更新改造伴随着区域产业转型升级和城市产业空间功能提升。
从产业层面看，健康产业园所在的延安三路109号周边本身就有良好的大健康产业基础，周边医美、眼科医院等已初步集聚发展，为健康产业园的产业引入提供了良好的产业基础。
“一个产业园首先要有龙头企业入驻，以此带动产业生态链上的中小型企业发展。”王晓宁说，对健康产业园来说，入驻的可恩口腔总部就是园区的龙头企业。未来，可恩口腔将在健康产业园进行数千万元的设备投入，以及研发、培训等业态的全方位布局，以“一己之力”带动园区内中小企业入驻，丰富园区产业生态。
根据目前的招商进展，健康产业园预计年产值将达到6亿至8亿元，东方文创园预计年产值2亿至3亿元。曾经闲置的厂房资源被盘活，为区域经济发展注入了新活力。
在城市空间功能层面，承载新经济、新业态的产业园区在空间布局上已发生巨大变化。与封闭的传统产业园区不同，新兴的城市产业空间开始打破园区与城市的边界，与城市、居民密切沟通和互动。
“健康产业园要融入区域发展，成为在周边生活和工作人群的一部分，这种开放性不仅能够提升城市空间功能，也有利于园区的长久运营。”曾庆军说。
以办公或产业为主的园区首先应具备餐饮、公共场所等基础配套。在健康产业园里，华通中联布局了约2500平方米的商业面积，约占整个园区总面积的15%，引入了约600平方米的猫主题咖啡馆和可好便利店、赞稼八宝粥等多样业态。
“这些业态一方面满足了园区内办公人群的基本需求，同时也面向周边居民和社会开放。”王晓宁说，对园区而言，基本的商业业态配套不仅是为实现工作、生活的功能交织，更是以高于办公业态的租金水平提升园区运营收益，保证园区的可持续发展。而仅依靠园区内入驻企业人流无法保证商业的盈利，唯有开放才能吸引更多社会客流。
更能体现开放性的是华通中联在健康产业园内规划设计的“大楼梯”。在空间设计上，华通中联利用钢结构的楼梯在开敞的空地上“架”起了一个复合型平台空间，未来将用于举办露天活动和企业路演，同样面向社会开放。
随着新经济的快速发展，园区物理空间成为“共享资源”，园区的盈利模式也由传统的“物业租售模式”向“投资共生模式”转变。在华通都市产业园的设想中，未来还将通过引入产业基金、风投机构的方式深度挖掘园区内的产业资源，让园区运营方与入驻企业成为有机统一体，为新经济、新业态的成长提供更广阔的成长空间。
可以预见，更多孕育新产业、激发新活力的故事将在老旧厂房的更新改造中陆续上演。
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