金泽地产4335元㎡摘海尔路商圈地块总价18亿
8月4日，笔者从青岛市国土资源和房屋管理局官网获悉，位于崂山区辽阳西路南侧、海尔路西、劲松七路东、同安路北的城镇住宅和商业用地挂牌结果出炉，青岛金泽房地产有限公司以4335元/平的楼面地价将这一黄金地块收入囊中。
早在7月5日，青岛市国土资源和房屋管理局网站发布（青土资房告字（2014）104号）公告，挂牌出让崂山区辽阳西路南侧、海尔路西、劲松七路东、同安路北一幅国有建设用地使用权。公告显示，该地块土地面积19713㎡，1＜容积率＜2.1，规划建筑面积41393㎡。其中，15776.4㎡用于建设城镇住宅，建设内容为人才公寓；3936.6㎡土地用于批发零售、商务金融及住宿餐饮。其中，人才公寓规划建筑面积33127㎡，出让年限为70年；批发零售、商务金融及住宿餐饮规划建筑面积8266㎡，出让年限为40年。
昨天（8月4日），青岛国有建设用地使用权成交公示显示，崂山区辽阳西路南侧、海尔路西、劲松七路东、同安路北地块已于8月3日挂牌成交，青岛金泽房地产有限公司最终以4335元/平的楼面地价将该地块收入囊中，地块总价近1.8亿元，溢价率约0.35%。
需要指出的是，此前搜狐焦点联合东部评估对该地块周边进行实地走访，走访发现该地块位于正在升级扩张的海尔路商圈，交通便利，周边居住氛围浓厚，商业等配套也相对完善，是近期青岛土地市场上难得的优质地块。
在交通方面，该地块周边路网密集。地块北侧的辽阳西路与和南侧的银川东路是贯穿青岛东西的主要交通干道，东侧的海尔路则是连接青岛市各大区域的交通要道。地块周边公交线路多达十多条，区域道路通达度较好，交通十分便捷。
在居住氛围方面，该地块周边有多个小区，区域内新房均价早已过两万。走访了解到，地块东、北皆邻海尔·东城国际论坛)小区，西侧隔劲松七路与东盛花园论坛)小区及鹏利南华相望，南邻金顶花园小区，所在区域还有鲁信·长春、埠东佳苑、香邑暖山论坛)、远洋风景论坛)、金光丽园论坛)、开泰锦城论坛)等成熟住宅小区。
此外，地块靠近浮山森林公园，环境较好，周边商业配套有大拇指广场论坛)、卜蜂莲花超市，教育配套有崂山区第二实验小学、浮山小学，医疗配套有青医附院东院、齐鲁医院，娱乐设施有青岛市国信体育场、青岛市博物馆、青岛大剧院、青岛国际啤酒城论坛)等，不难看出地块周边的配套十分成熟。
从分析来看，该地块地理位置优越，配套又很齐全，是市区不可多得的黄金地块。尽管如此，但是地块开发建设的利润空间并不是很大。这主要是因为地块80%以上的规划建筑面积用于人才公寓的建设，而配建的商业面积仅占20%左右。
按照规定，人才公寓的销售价格在同区域商品住房价格基础上至少下浮20%，其定价与开发模式与商品房可比性较小，因此住宅用地地块利润空间不大。
需要指出的是，该地块是青岛市2013年规划的青岛四大人才公寓项目之一，也是今年出让的第二块人才公寓用地。人才公寓用地的特点是建设项目销售周期短，项目风险不高，但地块盈利空间也受到很大的限制。1月份出让的市南区宁夏路87号人才公寓地块被青岛海尔地产集团有限公司以底价（楼面地价）5300元/㎡摘得。
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