苏州、青岛等地松绑楼市限购实际成效几何？
每经记者 陈荣浩每经编辑 魏文艺
近期，包括苏州、青岛、济南、宁波等地先后传出了放松楼市限购政策的消息，不过值得注意的是，各城传递消息的方式却不尽一致，有的是通过本地住建局发声，有的是通过媒体释放消息。
值得一提的是，在放松限购的消息在网上持续发酵后，又有部分城市悄无声息地调整了政策。比如青岛住建局在公众号中删除了“二手房不再限购”的描述；苏州在对非本地户籍居民购房政策进行调整后，又突然改变口径，宣称仍按以前政策执行。两大热点城市放松限购政策出现“一日游”，在业内引发广泛热议。
对此，中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静9月18日上午通过微信向《每日经济新闻》记者表示，部分城市发布放松限购的政策而后又进行调整，或者干脆只执行不官宣，表明在“房住不炒”定位下，热点城市短期“取消限购”仍偏于谨慎。
作为楼市调控的重要行政手段之一，限购政策在国内已有着十多年历史，而且从调控力度来看，因为限购能直接影响当地购房人群的比例，所以放松调控政策，通常也被视为调控放松的标志性动作。
记者注意到，从今年各地的调控政策来看，与之前各城市降低首付比例、增加贷款额度、降低房贷利率等通用的调控手段相比，近期部分二三线城市的调控手段略有变化，开始倾向于通过放开限购的方式增加购房群体。
不过对于如何放开限购，该如何把握松限的度，或许每个城市都有自己的考量。近期，包括苏州、青岛、济南、宁波等在内的多个城市纷纷调整限购政策，调整方式分为两类：一种是像青岛、济南一样，直接通过官方渠道官宣；还有一种是像苏州、宁波一样，只执行不官宣。甚至随着舆论发酵，有些城市还会根据市场变化情况对政策进行微调。
9月15日，“济南日报”公众号发文称，济南持续优化房地产政策措施，进一步支持刚性和改善性住房需求。文中提出，为进一步支持刚性和改善性住房需求，济南市持续优化房地产政策措施，继续对二环以内的历下区、市中区区域实施限购，自9月16日起实施。
同日，山东青岛通过青岛市住建局官方微信公众号宣布调整限购政策，缩小限购范围，同时二手住房不再限购。但仅隔了一天，该公号就将“二手房不再限购”的相关内容删除。对此，青岛市住建局工作人员向媒体表示，确实“二手房不再限购”政策有所变化，市南区、市北区二手房仍实行限购政策，其他区域二手房放开限购。
出现政策变调的还有苏州。9月14日，陆续有媒体从苏州住建局获悉，苏州全市已经取消外地人首套房购房限制，外地人在苏州六区（吴中区、吴江区、姑苏区、相城区、高新区、工业园区）购买首套房无需开具社保证明或个人所得税证明，但只限购1套。但两天后的9月16日，苏州市高新区房地产市场和交易管理中心向媒体透露，“今天早上收到的通知，重新按原规定执行。”
易居研究院智库中心研究总监严跃进9月19日下午通过微信向《每日经济新闻》记者表示，近期包括苏州、青岛和济南的限购放松，说明二线城市放松是近期的重要导向，但各地对于放松限购的具体内容显然也有自己的考量，城市也需要通盘考虑。可以预料，未来各城市放松依然会强调循序渐进的做法，而不是一次性放松到底的做法，依然会基于市场和房企动态情况作调整。
在严跃进看来，部分地方会强调“只做不说”，在交易中可能依然有放松的地方，但不会直接通过发文来进行，这样做在一定程度上可以减少市场交易出现异动。
据《每日经济新闻》记者不完全统计，今年以来，已有包括青岛、济南、宁波、佛山、郑州、衢州、秦皇岛、南京等至少20个城市先后颁布过放松楼市限购的政策。
那么，放松限购后对当地楼市影响几何？从过往已放松限购的城市来看，有些城市放宽限购政策后通常会在短期内会促进当地楼市的成交量，但政策的持续性效果并不明显；而有些城市放松限购政策后，甚至对当地市场并无明显影响。
以佛山为例，在今年6月2日印发的《关于因城施策进一步完善房地产调控政策的通知》中提到，将佛山市商品住房限购区域调整为禅城区祖庙街道、南海区桂城街道、顺德区大良街道，大沥镇、里水镇，陈村镇、北滘镇，乐从镇、南庄镇、石湾区和禅城区张槎街道将不再限购。
从限购政策施行后的楼市成交情况看，据中指研究院统计，今年1~8月佛山新房成交套数的最高点正好落在6月，达8438套，这或许要归功于“8镇街解限+利率下调”的政策利好。而7、8月份佛山新房成交明显回落，分别为6028套、5666套。
一位在佛山从业多年的房产中介张翔（化名）9月19日通过电话向《每日经济新闻》记者表示，限购松绑短期内对市场的冲击较为显著。对开发商以及房产中介来说，通常都乐于看到这样的政策，开发商通常会配合推盘，比如适度降价等，而中介也会趁势广为宣传。“但这样的火热态势通常很难长期维系，放松限购对短期影响比较显著，主要是对那些不具备购房资质以及名下房产超过五年的业主会有所触动。”
再如河北廊坊，8月5日，廊坊发布相关文件显示，取消户籍、社保（个税）等方面不适应当前房地产市场形势的限制性购房资格条件。
不过，政策发布当月，廊坊的新房成交反而呈现量价齐跌态势。据克而瑞环京投资决策系统统计，8月廊坊商品住宅市场整体表现为量价齐跌。共成交3145套，成交套数环比下跌38.72%，同比下跌43.45%；成交均价为11010元/平方米，环比微跌0.63%。
对于未来各地楼市调控政策的走势，陈文静认为，“短期来看，热点二线城市全面取消限购的可能性较小，预计更多城市或以‘优先放松郊区限购’的方式渐进式推进。”
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