租期二十年 租金十几万 人防车位这么租 靠谱吗？
近日，有合肥市民反映称，小区地下人防车位正打算对外出租，租期为20年，一次性要支付15万的费用，“这不是以租代售吗？人防车位能买卖吗？”记者梳理裁判文书网发现，业主以长租人防车位合同无效为由、将开发商起诉至法院的情况较多，我省法院多认为协议有效。不过，法律人士提醒称，业主要谨慎长租人防车位，这中间的风险有不少。
8月23日上午，记者来到市民反映的位于合肥市政务区的这一小区。小区物业公司一工作人员称，之前地下人防车位也是租赁给小区业主的，不过租期是半年。
“9月底开发商打算收回已经租赁出去的人防车位，实行长租的方式，租赁期为20年，一次性支付15万租金。”该工作人员称，目前具体的合同还没有出来，但已经有一些有长租意向的业主在此进行了登记。
该工作人员还表示，虽然租赁只能是20年，但是实际上是支付15万租金后，车位可以给业主一直使用，“20年到期后就可以免费使用，不用付费了。”
对于给小区人防车位设置20年租赁期的做法，居民李女士称，人防车位是不允许买卖的，但是开发商这种做法属于变相买卖，实际上是以租代售，是违反法律规定的，所以这样的合同应该是无效合同。也有业主认为，一次性拿出15万，对于大多数业主来说都是很大的一笔支出，“开发商为了挣钱，也不能不顾及业主的感受。”
阜阳市颍州区法院判决的一起案件中，袁女士与阜阳某某置业公司签订《车位使用协议》，约定开发商将小区内一车位提供给袁女士使用，使用费25万余元，每3年一个周期，期满自动续期，直至土地使用年限期满之日止。袁女士支付使用费后，以开发商提供的车位是人防车位、无权买卖为由，提起诉讼。
一审认为，人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。开发商对其投资建设的人防车位，拥有合法的处分权利，将车位交给袁女士有偿使用，收取的车位使用费仅作为袁女士使用该车位的对价，双方签订的协议有效。据此，驳回袁女士的诉讼请求。阜阳中院二审维持原判。
肥西县法院判决的一起案件中，刘先生将合肥某某置业公司起诉至法院，请求法院确认双方签订的《地下停车位使用权转让协议》无效；判决开发商返还停车位转让款13万余元。法院审理认为，人防车位虽系人防工程，但《中华人民共和国人民防空法》规定，国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径、投资进行人民防空工程建设，人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。我国法律、行政法规未明确规定作为人防工程设施的车位使用权禁止转让。因此，双方就涉案车位所签订的合同，是真实意思表示。据此，法院驳回了刘先生的诉请。
阜阳市颍泉区审理的一起案件中，冉女士与阜阳某某地产公司签订协议，开发商将一车位提供给冉女士使用，车位使用费总额17万，车位有偿提供给冉女士使用期限为20年。
冉女士起诉称，车位属于人防工程，双方签订的协议名为租赁，实为买卖，违反防空法规定，应属无效协议。
法院认为，开发商作为投资建设涉案人防车位的主体，将车位使用权予以转让，系其行使收益权的一种方式。双方协议明确约定涉案车位的性质为人防车位，且双方对该车位战时的功用及政策调整的影响予以特别约定，冉女士对此知晓且无异议。涉案车位使用权转让合同并不会影响人防工程的国防功能，不会损害国家利益或社会公共利益。冉女士购买车位的目的是用于停放车辆，涉案车位是否为人防车位并不影响其实现使用车位的目的，故车位使用权转让合同属有效合同。
近日，省自然资源厅和省人防办联合对省人大代表建议回复时透露，目前，因为法律法规不健全，人防资产归属没有明确的法律规定，我省对人防车位暂不能办理不动产权证。
据了解，“十三五”期间全省人防工程建设总量为“十三五”前全省人防工程建设总量的1.13倍，人防工程平时开发利用作停车功能，为社会提供停车位90多万个。
“全面推进人防车位标识工作，住宅小区人防工程墙体、柱体涂刷统一标识带，人防车位上方悬挂标识牌，做到人防车位区域一目了然。”省人防办透露，以后小区人防车位会有明确标识，让业主好区分。新建人防工程项目会严格按省人民防空工程标识技术规定要求，落实人防工程标识标牌；既有人防工程2年内完成所有人防车位全部标识工作。
省自然资源厅相关人士称，目前，我省对人防车位暂不能办理不动产权证，主要是因为法律法规不健全，人防资产归属没有明确的法律规定，权属属于待定状态。下一步，省自然资源厅将协同有关单位，深入研究，借鉴其他省好的做法，稳妥推进住宅小区地下人防车位登记发证工作。据了解，上海市、重庆市已经在进行人防车位产权改革，但是尚未在全国开展。
针对此事，北京盈科（合肥）事务所的王海波律师认为，《人民防空法》规定，城市新建民用建筑，按照国家有关规定修建战时可用于防空的地下室。人防车位指在不妨碍防空功能和满足业主需要的前提下，战时应为人防工程的地下室，平时可做车库供业主使用的车位。对人防车位的权属，他认为，人防车位属于国家所有，也就是国家具有所有权，而开发商享有使用收益的权利。
王海波称，虽然判例上大多认为人防车位使用权转让协议有效，但是业主长期租赁人防车位，有可能面临风险，需要结合实际情况慎重考虑。我国法律规定，租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效，所以开发商承诺的20年后免费使用，其实是没有任何保障的。另外，业主一次性签订长期合同，如若开发商注销公司或主体变更，业主维权将存在难度。“有些租赁合同是与物业公司签订的，风险会更大，因为物业公司变更的情况比较普遍，新老物业公司的矛盾，易引发这些长租人防车位的纠纷。”
“况且人防车位并无产权证，国家可以随时无偿征用，长租风险可想而知。”王海波认为，业主租赁人防车位的期限最好在3年以内，以免造成大的损失。
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