热点聚焦 发布审理房屋租赁合同纠纷典型案例依法维护房屋租赁市场平稳健康发展青岛中院：这些租房“误区”“雷区”别踏入
近年来，随着房屋租赁市场日益活跃，房屋租赁合同纠纷呈多发态势，各种新问题不断出现。为进一步回应人民群众相关司法需求，促进市场和谐稳定发展，优化营商法治环境，青岛市中级人民法院民四庭近期梳理了房屋租赁合同订立、履行及解除过程中常见的热点、难点问题，总结归纳了司法实践中处理原则和标准，整理出典型案例，从司法角度提出建议，引导房屋租赁各方合理合法行使权利、履行义务，避免矛盾纠纷，维护房屋租赁市场平稳健康发展。在此选登其中3起典型案件。
案情简介：王某承租赵某位于市区的商业网点房一处，承租期间欲对外转租。某培训机构因业务需要急需租赁网点房，其负责人曹某经介绍认识承租人王某的配偶，双方商定转让费等事宜后，在未签订租赁合同的情况下，曹某就开始投入资金装修房屋。装修过程中，赵某的代理人告知房屋所有人不同意议定的租金数额，需提高租金才能签合同。曹某虽然停止装修但仍支出数万元装修费。为此，某培训学校起诉王某等要求赔偿装修损失等费用。一审法院认为，转租书面租赁合同未能签订的主要原因在于房屋所有人及其代理人，因此驳回了某培训机构的诉讼请求。该培训机构不服，提起上诉。二审中，经调解，双方达成和解，王某等当场向培训机构支付一定费用作为补偿。
法官点评：房屋租赁实践中，转租行为一旦发生纠纷，必然涉及出租人、承租人、次承租人三方权利与义务的平衡与保护。对次承租人来说，为防范法律风险，应当高度注意两个问题：一是要确认承租人是否有对外转租的权限，如没有则需要经过出租人同意，因为法律对此有明确规定；二是要与承租人签订书面的转租合同，明确权利、义务及违约责任，因为从承租人处转租本身就存在一定风险，如果没有书面转租合同，风险更大。
案情简介：张某承租杨某房屋，租赁合同中明确约定用于经营餐饮。在经营过程中，因楼上居民向当地食药所举报，导致张某无法继续经营，被迫搬离涉案房屋。后双方对租金退还及装修费用承担产生争议。法院经审理认为,张某租赁杨某住宅房屋并在其中经营餐饮违反了《青岛市餐饮服务业环境污染防治监督管理办法》规定，张某已经被责令停业，现双方均要求确认解除房屋租赁合同，应当准许。因双方对涉案房屋性质为住宅，以及对不允许在该类房屋开办餐饮经营均为明知，因此双方对本案合同的解除均应承担责任。最终，法院依法判决杨某向张某返还搬离后的剩余租金。
法官点评：生活中，经常出现在住宅房屋经营餐饮，以及在经营餐饮过程中因噪音、油烟等问题与居民发生纠纷的情况。《青岛市餐饮服务业环境污染防治监督管理办法》第四条规定，不得在居民住宅楼新开办餐饮服务场所。本案中双方当事人均明知上述规定，但出租人仍出租给承租人作为餐饮服务场所，而承租人张某明知是住宅楼，还进行餐饮经营并进行大规模装修。本案合同因违反规定无法继续履行，双方合同目的均无法实现。出租人蒙受了租金损失，承租人不仅无法正常经营，还产生了装修费损失。因此，在租赁经营场所时一定注意审查房屋的性质，确定是否可以用作经营场地，不要存在侥幸心理。
案情简介：张某作为承租人与出租人某房产经纪公司签订《房屋租赁合同》，其中约定承租人提前退租，应提前30日书面通知出租人，结清各项费用后，按月租金的200%支付违约金。在房屋租赁期间，张某欲解除合同，便通过微信向该公司工作人员提出。但因支付违约金等事宜双方未达成一致意见，张某于2020年10月27日直接搬离租住房屋，未办理交接手续，也未交还钥匙。其后，张某起诉请求确认搬离房屋时租赁合同解除，并要求退还相应费用数千元。一、二审法院经审理均认为其主张的理由不成立。
法官点评：承租人无正当理由提前解除租赁合同、搬离租赁房屋的，构成违约，应当承担相应的违约责任。同时承租人负有及时与出租人妥善办理房屋交接手续、及时将租赁房屋交还出租人的义务，尤其要避免一走了之，而使租赁房屋处于空置状态，造成不必要的损失。承租人提前搬离租赁房屋的，一般以承租人将租赁房屋妥善交接给出租人之日作为租赁合同实际解除的时间。
对出租人来说，如果承租人已经实际提前搬离了租赁房屋并请求出租人接收房屋的，出租人享有依据合同约定或法律规定追究承租人违约责任或要求承租人赔偿相应损失的权利，鉴于房屋租赁合同的自身特性，一般不适宜强制承租人继续履行租赁合同。因此，为防止合同僵局出现和房屋空置损失扩大，出租人亦应及时配合承租人交接房屋，如拒不配合或故意拖延接收房屋，亦将会面临房屋空置损失扩大的责任。
为减少此类纠纷发生，当事人双方应秉持诚信原则，依法依规依约履行各自的权利义务。
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