抢抓国家城乡融合发展试验区试点机遇 平度全面铺开“农地入市”改革
抢抓国家城乡融合发展试验区试点机遇,已有11宗390亩土地成功交易,村集体增收2743万元
“408万元,成交!”今年上半年,平度田庄镇张舍村一宗占地37.1亩的土地成功在青岛市公共资源交易信息网上被平度市农投供销有限公司竞得。
“入市的农地大多为由于历史原因和市场因素存在的像废弃村委办公室、村办工厂、学校等集体建设用地,所以入市成交价款由计征调节金、土地成本费和村集体收益三部分构成。剥除各种费用,这宗闲置土地能为村集体成功‘变现’249.8万元。”田庄镇党委书记张宗广说,拍卖后,通过引进的项目,张舍村可以解决240余名农民就业,带动农民年增收2000万元,实现产业规模壮大,进一步弥补乡村产业短板。
土地入市首要解决的便是“哪些地入市”“怎么入市”“钱怎么分”的核心问题。
据平度市国土资源储备中心主任苗兴立介绍,平度摸着石头过河,根据全市集体经营性建设用地分布和项目落地需要,将全市约9900亩集体经营性建设用地纳入入市范围;参照国有建设用地“标准地”出让,明确拟入市农地亩均投资强度、亩均税收、容积率、环境标准等控制性指标。
之后,平度便将土地入市的主动权交由村民,“我们村先后召开两次村民代表会议,每次代表会议必须保证三分之二以上村民代表参会,并全票表决通过各类入市决策事宜。”张舍村村民李翠告诉记者,在市、镇街、村三级联动审批机制通过后,土地蕞终采取协议、招标、拍卖或者挂牌等方式入市。
在资金分配方面,平度按照工矿仓储用地和非经营性公共管理与公共服务用地、经营性公共管理与公共服务用地、商服用地三类土地用途,区分城区内一等镇和城区外一、二、三等镇四级基准地价,以土地成交价的6%-50%不等共21种比例计征调节金。其余部分,除去土地成本费用后,按比例留归集体。张宗广给记者算了一笔账:该镇37.1亩的工业用地属于三等镇二级地,入市成交价款408万元,按照21%计征调节金,村集体可收益249.8万元。
截至8月24日,平度已有390亩农地入市,占今年平度同类型项目供地的46%,农地入市成为助力乡村振兴实现“加速跑”、城乡融合打开新局面的“加速器”。
对于企业而言,土地入市带来的是快速开工、扩大投资规模的双重收益。土地是保障项目落地的重要因素,用地难、用地贵一直是中小企业落地开工的制约因素。“农地入市改变了过去农村建设用地必须先被征收为国有建设用地后再出让的模式,相较于国有土地为企业缩短了半年的黄金审批时限,为企业提供用地支撑,确保企业早开工、早竣工、早投产。”平度市农旅开发建设集团有限公司党委书记、董事长王力介绍。
对于村集体而言,农村原本“沉睡”的土地资源价值被重新“激活”,土地资源价值直接通过市场交换实现,再将征收的土地增值收益调节金用于改善集体建设用地的基础设施配套,实现了集体资产的潜力增值和农民收入的可持续增长。数据显示,平度前期入市的11宗390亩土地,4611万元成交价款中有2743万元留归集体,入市土地使用到期后土地仍归属集体所有并可继续入市,实现了集体资产持续保值增值。
对于农民而言,农村闲置土地资源入市后可用于发展农产品加工、橡胶零件制造、汽车零部件制造、工艺品加工、饲料加工等产业,不仅推动城乡产业做大做强,还增加了农民就业、农民财产性收入,进而激发农民管理、开发土地的热情,真正实现了让利于民。
农地入市是国家城乡融合发展试验区建设的突破口。公开资料显示,去年5月29日,河南省焦作市马村区首宗城区农村集体经营性建设用地入市以2751万元被焦作市浩瑞建材有限公司拍得,该区集体建设用地按照工矿、商服、住宅、公服等4类用途进行分等定级,计划将60%的工业用地约2078亩,进行集体经营性土地入市准备,据估算可实现土地出让收入3.4亿元,能够为全区42个涉农行政村增加农村集体收入近3亿元。
在城市土地资源有限、农村土地闲置问题亟需解决,城乡经济需要进一步发展的情况下,以集体经营性建设用地入市为契机,广大农村运用集体土地与城市房地产经济、商服、工业等多种经济模式契合,对于促进城市扩大土地来源渠道与集体经营性建设用地入市带动农村经济发展具有重要意义,有利于实现双赢局面。
市委党校经济学部教师魏莉丽说,农村集体经营性建设用地入市,通过开辟经济投资项目土地新载体,使现今城市建设用地指标紧缺情况得到相应缓解。
并且,农村土地入市后其使用权等同于国有土地,不仅能够在一级土地市场出让、租赁与入股,还能够在二级市场中转让、出租及抵押。农村集体经营性建设用地抵押权的实现,使小微企业通过抵押入市土地,缓解了企业资金运营压力。进而,完成破除旧厂房,升级机器设备的企业经济升级与转型。
兴业银行青岛分行以农村集体经营性建设用地抵押担保为平度市农投供销有限公司授信1000万元。
魏莉丽介绍,以8月11日兴业银行向平度市农投供销有限公司发放青岛首笔农地入市抵押贷款1000万元为例,该案例破解了长期以来农村集体经营性建设用地无法融资的难题,打通了农地入市改革“蕞后一公里”。“相关试点权能抵押的金融性纲领文件,一定程度在国家顶层设计层面,提供了盘活农村地区存量建设用地的金融杠杆支撑。”
现阶段,集体土地被允许入市期许甚好,带来了不少的市场机遇,然而随之而来面临的挑战也比较多。魏莉丽建议,针对集体经营性建设用地入市面临的核心问题,各级政府应解放思想,积极探索,在总结试点地区经验的基础上尽快出台相关政策,加强监管,为推动集体土地稳妥有序、规范入市打下基础,为“建立城乡统一的建设用地市场”的目标,促进乡村振兴战略实施和实现城乡融合发展做出有益探索。(青岛日报社/观海新闻记者 马英歌)
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