市南区26万平方米老旧商务楼宇“摇身一变”植入新业态
原标题：26万平方米老旧商务楼宇“摇身一变”
楼宇经济是体现城市发展水平和发展动力的典型经济形态之一。在城市更新过程中，老旧楼宇的更新是不可忽视的重要环节。根据专业机构统计，截至今年6月份，市南区、市北区、崂山区三大主力商务区的甲级优质商务楼宇存量约为160万平方米，预计到2024年新增供应约60万平方米，青岛市场整体进入去库存时代。其中，最早发展楼宇经济的市南区，现有投入使用10至20年的商务楼宇48座，20年以上商务楼宇65座，两者数量占比超过全市80%，老旧楼宇普遍存在外立面形象老化、动线混乱、业态不齐全、空间功能滞后现代生活等问题，是各区市中楼宇更新任务最为急迫的区域。
“在多年的实践中我们发现，推动楼宇更新仅仅靠政策激励远远不够，必须改变打法，坚持楼宇功能与产业植入双向提升，采取政策激励驱动、产业招引带动和多方利益联动‘三管齐下’综合施策，才能实现楼宇经济全面提效。”市南区招商投资发展中心副主任商云瑞告诉记者，今年市南区共为32家实施楼宇更新的企业兑现奖励资金1100余万元，通过产业导入，让多个闲置楼宇焕发活力，全区招引亿元以上项目96个，盘活闲置楼宇约26万平方米，停滞9年的财富中心重新启动升级为涉外法务中心，将香港西路20号打造为春峰里数智都市产业园，实现了“开园即满园”。
三亿元财政资金撬动百亿元社会资本参与楼宇更新
市南区招商投资发展中心相关负责人介绍，今年以来，市南区累计投入财政资金超过3亿元，撬动社会资本超过百亿元，黄金广场、远洋大厦等10座商务楼宇和厂房已完成改造，中天恒商务大厦等5座商务楼宇正在施工中，涉及载体面积超过50万平方米。在西部老城区，市南区属国有平台公司青岛海明公司出资2.8亿元收购中山路百盛大厦商业部分，今年7月，全国首款万级亮度、北方最大节能低碳裸眼3D大屏炫酷亮相百盛大厦，让这里成为极具人气的网红打卡地。在东部区域，停滞9年的原财富中心（Q1）项目焕新为涉外法务中心，总投资51亿元，将打造为山东省首个涉外法务集聚区；同时，市南区还投入3000万元对青岛软件园、动漫游戏产业园开展配套设施升级，打造为青岛数字经济和“元宇宙”产业创新园；绿城中国深蓝中心项目重新启动建设，预计明年投入使用，目前已引入我省首家超五星级酒店——丽思卡尔顿。
位于香港路上的裕源大厦，建成于1997年，由于身处商务集中区和住宅集中区，多年来裕源大厦的办公停车始终是“老大难”问题。“这周边企业多、居民多、饭店多，不管白天和晚上，都很难找到停车位。大厦后面的湛山小区，狭窄的道路两侧停满了车，过去经常发生车辆‘顶牛’。”裕源大厦物业公司总经理王东辉告诉记者，在政府的多次倡导下，2019年起，物业方开始筹措资金近300万元，把负一层商业区域改造成停车场，增加停车位100余个，并于近期投入使用。“现在裕源大厦的停车位已经有200多个，基本上解决了楼内企业的停车问题。加上此前政府把周边的‘湛山大坑’修建成广场，下面增加了500余个停车位，极大缓解了这里的停车难题。停车问题解决了，湛山附近的市容环境也有了明显提升。”王东辉说。
与地铁站仅2分钟的步行距离，建筑上“对撞”的色彩搭配，开阔的露台和园区空间，这里是市南区延安三路109号原海珊制衣厂老厂区的新面貌。去年年底完成改造并重新启用后，延安三路109号被命名为华通中联·云芯产业园。由于地处核心区位，公共交通十分便利，加上改造后园区环境得到极大提升，华通中联·云芯产业园的产业入驻率已经达到八成。更新为园区带来了实打实的经济效益。“改造之前，这里的房租价格大约是1.7元/平方米，改造之后，园区的办公环境和设施设备都有了极大提升，价格也上涨到了2.7元/平方米左右。”青岛华通都市产业园投资运营(集团)有限责任公司相关负责人告诉记者，该产业园可带动直接就业人数2000余人。
延安三路上留存的老厂区不少，目前产权同属华通集团的延安三路212号老孚德鞋厂厂区、延安三路93号原青岛针织五厂也在更新改造的最后冲刺阶段，计划于近期正式开园。据介绍，三个产业园引进产业将各具特色，其中延安三路212号园区聚焦创新数字科技、贸易金融、文化传媒等产业领域，打造区域总部级办公基地；延安三路109号园区聚焦健康科技创新产业领域，辅以多元商业配套，集多种业态于一体；延安三路93号项目聚焦科创教培、贸易金融、文化传媒、数字科技产业，打造宜商宜办的海景办公园区。同时，园区引入品牌餐饮、时尚咖啡等成熟的生活配套类业态，为办公人群打造高品质商务体验。
华通都市产业园公司有关负责人告诉记者，目前延安三路109号园区招商率达80%，尚未开园的延安三路212号和延安三路93号园区已签约和高意向签约客户达到近60%。
老厂区的改造需要把握哪些要点，才能适应现代都市产业的办公需求？该负责人介绍，三个项目遵循“定位精准，特色更新，重点提升，控制成本”原则，从项目前期可研策划定位、业态规划阶段，确定项目总投资强度。整个改造过程中要严格控制成本，同时打造特色亮点，在建筑立面、结构修复、室内装修、景观打造、完善配套等方面有的放矢，轻重结合，最终实现老旧厂房的有机更新。“例如，我们在延安三路109号园区打造了‘网红’大楼梯，老孚德鞋厂改造着重修缮改造了厂区内的防空洞，针织五厂改造后，将打造特色海景LOFT办公场景。这些举措使老建筑变成休憩、社交、路演、特色办公等多种功能集合的复合空间。”
据悉，在改造后的园区运营方面，华通集团与中联建业集团成立合资公司，发挥国有企业和民营企业各自优势，建立以产业服务、品牌推广、产品流通为核心的产业发展平台，为入驻企业提供企业注册、法律财会咨询、品牌策划推广、企业宣传等一站式服务。
力争5年内完成全区老旧商务楼宇硬件改造
商云瑞介绍，盘活老旧商务楼宇资源，是市南区突破发展空间束缚、优化提升营商环境的关键举措。下一步，市南区将开展楼宇经济“倍增行动”和特色楼宇“壮大行动”，重点在三个方面发力。一是空间再提质。每年改造10座以上老旧楼宇、升级30万平方米以上空间载体，积极探索推进国有平台公司及社会资本收购独栋或联层老旧楼宇。力争用3至5年时间，完成全区老旧商务楼宇硬件改造，打造一批高品质产业空间。二是产业再更新。将优化楼宇产业定位和业态布局，围绕市南区“6+1”产业体系，以产业集聚引领楼宇招商，打造一批现代金融、数字经济等特色楼宇和产业园区，推动产业集群集聚发展。三是服务再提升。将引进专业化楼宇运营管理机构，每年评选5家以上优秀运营机构，依托楼宇联盟和楼宇经济数字化平台，提高楼宇的精细化管理水平。到2024年，新增产业载体面积45万平方米，亿元楼宇总数突破30座，推动市南区楼宇经济再上新台阶。
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