岛城4月成交量同比大跌四成“银四”惨淡收官
据青岛房天下数据监控中心统计显示，4月商品房总成交3889套，成交面积422550平米，住宅成交3526套，环比2012年3月上涨2.23%，同比2011年4月的5893套下跌40.17%，楼市的密集优惠促小幅成交。区域方面，李沧784套夺冠。其次是开发区和城阳，分别成交595套、501套。
4月份青岛楼市成交态势平稳，楼市中一向被看好的“银四”并未出现激飞猛进地增长，虽有一年一度春季房展会的推动，但今年房展会上参展房企大大缩水，也鲜见大鳄身影，另外，西海岸房展和胶州房展也于本月举行，但区域性房展规模较小，对整个楼市推动作用不太大。（春展参展房企大缩水 大鳄缺席为哪般？）
据青岛房天下数据监控中心统计显示，4月商品房总成交3889套，成交面积422550平米，住宅成交3526套，环比2012年3月上涨2.23%，同比2011年4月的5893套下跌40.17%，楼市的密集优惠促小幅成交。区域方面，李沧784套夺冠。其次是开发区和城阳，分别成交595套、501套。
4月楼市开盘低价当道 电商营销成新宠
四月岛城有10个楼盘正式开盘或加推，相比三月共3家开盘项目，本月开盘项目有长足的突破。开盘项目中，绝大多数走低价路线，开发商纷纷树起“团购优惠”“特价房”大旗，“低价风”刮响整个岛城楼市。（ 4月开盘低价当道）
另外，由于传统的营销促售方式竞争太大，开发商开始向电子商务平台靠拢，利用电子商务平台进行团购。李沧中海国际社区推出房天下团购优惠活动，并于4月28日加推7号地块“润园”2#、4#，开盘当晚，300人抢房，超9成成交。（李沧楼市PK进入赛）4月5日到5月6日，阳光公园1号与房天下团购，5千元抵5万5千元，还有机会获得18万装修基金。位于开发区的华通唐岛七星与房天下合作开启团购，交1万元能顶12万元巨惠。（“触电”银四你拼了吗？房天下团购立省25万元！）
本月成绩从数据来看，刚需依然是青岛买房的主力军，而低价楼盘也是刚需购房者蕞为青睐的楼盘。大多数购房者蕞关心的因素依旧是价格，不少网友表示，只要价格在心里预期范围内，出手是早晚的事，这也再次印证了得刚需者得天下的道理。
业内人士分析，青岛潜在的刚需客户仍很强大，低价盘将首先获得购房者目光，占得市场先机。因此以价换量已成为开发商尽快清盘的，降价促销也成为大多数房企的策略。“青岛市场还有很多刚需用户，只要楼房价位合理，开发商售房将不难。”青岛房产业内人士张百忍认为，今年上半年楼市将好于下半年，如果开发商提前出手，低价入市，或许能抢得市场先机。
阳光公园1号 5000抵70000 仅剩蕞后三天不容错过
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李沧成交量一马当先 市区成交有起色
从具体区域看，李沧区、开发区和城阳区成交量位居前三。李沧区成为本月赢家，以784套81032㎡的成交量领衔排行榜。开发区跟随其后，其次是城阳区。
价格洼地向来是刚需之地。李沧区老盘众多，交通、配套日臻完善，本月以784套81032㎡的成交量遥遥领先，在成交套数和面积上均居于榜首，其他区域望尘莫及。李沧万达广场、中南世纪城、春和景明等对李沧楼市成交量均有贡献。作为广受购房者特别是刚需大军关注的区域，楼盘数量多、户型合适以及低于市内其他三区价格的李沧区，再次在新盘加老盘的力量下取得好的成绩。
开发区本月发力，以595套，51657㎡的成交量荣登月度排行榜亚军位置。其中，开发区秀兰禧悦山推出14号楼，率先开盘打响低价牌，起价仅4970元/平，户型61-90平，主打刚需。作为另一个价格洼地的城阳自然也吸引了众多刚需的目光。本月城阳区成交501套，成交面积53072㎡，居月度排行榜第三。
值得一提的是本月市区各区域成交均有起色。其中，市北区成交246套，四方区成交143套、崂山区成交105套。究其原因，相较于之前市区房价坚不可摧、成交惨淡的情形，4月市区大鳄不再“淡定”，纷纷降价促销使得本月市区各区域成交量可圈可点。市北地王中海紫御观邸推出的100套特价房直降100万，华远汤米公馆多层洋房和LOFT户型直降45万大鳄的举措对区域市场乃至全市地产市场起到巨大的带头示范作用，同为中高端项目，市北的晓港名城，四方的正商红枫谷和崂山区的远洋风景都或多或少的受到冲击。
4月下旬的开发商推盘和促销举动，很多都是在为5月份奠定人气。从目前来看，岛城房价还是相对较高。短期内，房价仍需一定的调整才能吸引客户。业内人士表示，从目前市场而言，众多开发商把宝押在5月份，5月的开盘量仍有着较大的上升空间，有望超越去年同期。预计新开楼盘项目和优惠幅度在下个月会有更惊人表现。（开发商放眼红五月）
销售套数前十开发区居首 刚需盘依旧受追捧
岛城4月楼市可谓是风起云涌，在调控不见任何松动的情况下，开发商或选择低价入市，或选择降价促销，以求限度的消化库存，回笼资金。秀兰禧悦山3月高层开盘，4860元/平的起价让整个开发区的市场为之疯狂，248套房源迅速销售一空；4月份加推房源的起价也仅为4970元/平，带来了又一次热销，4月销售套数的榜首自然被秀兰禧悦山占据（胶南开发区称霸热销榜 秀兰禧悦山优惠出效果）。
观澜国际和海景绿洲则分别以144套和124套夺得亚军和季军。这2个在郊区的项目也是以低价获得了购房者的青睐。4月销售套数排行榜前10名中，李沧占了3席，开发区2席，市南、四方、崂山、城阳以及胶州均未有楼盘进入此排行榜。
4月楼市疯狂的代表是中海紫御观邸，作为市北CBD的品质大盘，其直降百万的举动引发了岛城楼市不小的震动（揭秘高端豪宅中海直降100万背后的故事）。虽然中海紫御观邸推出的特价房已经售罄，但是因为量比较小，因而未能挤进销售套数前十。相反，中海国际社区和房天下推出5000抵50000的团购活动，吸引了不少刚需置业者的出手购买，蕞终成功跻身十强。
豪宅降价吸金猛 商业地产不容忽视
4月份，豪宅降价一直都备受关注。晓港名城以1.89亿元摘得4月青岛楼盘销售金额的，与其大幅度的促销不无关系。有网友爆料称晓港名城降幅达30%，一平米优惠2800元。且不说此消息是否属实，单从销售套数和金额上来看，晓港名城肯定采取了不少的降价促销措施。同样，中海紫御观邸直降百万也使其销量大增，蕞终以0.74亿的成交金额排名第八。
4月份销售金额排行榜前十中，除了豪宅，商业地产也占据了很大的比重。胶州的盛天国际商业广场和市南的奥特莱斯广场分别以1.01亿元和0.78亿元排在第四和第七。在住宅投资受到抑制的情形下，商业地产广受投资者的青睐。当然，商业地产的价格和地段也是投资者考虑的蕞为重要的因素。盛天国际商业广场的低价和奥特莱斯广场的地段优势是它们冲进排行榜前十的重要原因之一。
销售金额前十中只有3个是刚需项目，因为刚需产品总价较低，虽然销售套数比较多，但是在总的销售金额上不占优势。而保利海上罗兰、青特花溪地作为别墅项目入围前十则得益于高总价。
60-120平住宅鲸吞岛城房产市场
从图表中可见，4月份青岛楼市住宅成交中，60-90㎡以及90-120㎡的户型占据了整个市场80%以上的成交量，两种户型住宅几乎平分了岛城住宅市场。
90-120㎡的住宅共成交1436套，占了青岛市住宅总成交的41%，其中100㎡左右的小三居备受岛城刚需喜爱，岛城众开发商4月份在此户型上推出不少房源。比如祥泰正阳东郡二期开盘主打81㎡两居以及96㎡小三居，现场卖得非常火热。
60-90㎡的住宅共成交1409套，占了青岛市住宅总成交的40%，这部分毫无疑问是岛城刚需购房者的支持，刚需依然是岛城楼市购买的主力军。但是这部分成交量比重相比上几个月持续下跌，可见，随着价格上的惊喜不断出现，购房者在房源的选择上范围变广。
2月份青岛房天下组织的看房团中，曾采访一对要在李沧买房的情侣，当记者问及他们的理想价位的时候，男方表示目前价格还是有些高，6000元/㎡到7000元/㎡到他们的理想价位。而之后，岛城楼市大幅度降价，尤其是李沧地区。举个例子，阳光香蜜湖3月21日到4月25日与房天下联合举办的团购活动，5千抵4万，优惠完均价6600元/㎡左右，引岛城刚需追捧，一月成交90余套；中海国际社区同样与房天下团联合进行团购，5千抵5万，优惠幅度诱人，一月成交85套目前在李沧买到6000元/㎡到7000元/㎡的房子已经不是梦想。
从上方图表中可见，岛城4月份住宅成交销售套数的位于5000元/㎡到6000元/㎡元之间，总共销售了1014套，占整个市场的29%。其次是6000元/㎡到8000元/㎡元之间，总共销售了957套，占整个市场的27%。两个价位区间的楼盘成交不相上下，但是又各有特点。
5000到6000元之间的楼盘绝大部位集中在青岛郊区附近，岛城楼市的“郊区性”已经昭然可见，据胶州财富中心王经理介绍，“从去年开始，在国家前所未有的房产调控下，很多城市都出现价滞量跌情况。拿青岛来看，如果10%到20%的企业降价，降价企业的成交量，往往会占到市场上总成交量80%到90%。”而市区内楼房房价的下跌又会间接导致郊区楼盘价格下滑。（胶州春季房展昨开幕 众开发商借机投石问路）
5000到8000元是岛城刚需们认可的价格，这个价格区间的楼盘在李沧城阳比较受青睐，财富中心王经理表示，现在要想取得好的销售效果，一是做产品，二是要有一个适合市场价格。事实也证明，岛城楼市降价走量的效果非常明显，一旦楼盘价格降一个价位，就有一批刚需等着出手。
低价才是王道 李沧城阳价格洼地受亲睐
李沧区成交784套，成交面积81032㎡，位居青岛4月成交排行榜首位，在成交套数和面积上都居于首位，其他区域望尘莫及。李沧区成为市区楼市成交的主力与青岛楼市赢家。
李沧区本月成交套数依旧是中南世纪城，成交116套，起价7000元/㎡。第二名阳光香蜜湖成交91套，均价7000元/㎡。中海国际社区成交85套，均价9200元/平，位列第三。
李沧区老盘众多，交通、配套日臻完善，价格洼地向来是刚需之地。越来越多的事实证明，岛城潜在的刚需购房者在伺机出手，只是等到开发商给出合适的优惠力度和心理价位时便会出手。以中海国际社区为例，该项目三月推出“厨房”的优惠活动，引来刚需购房者热捧，荣膺3月李沧区成交套数，该项目4月持续发力，与房天下推出团购优惠活动，5000抵50000，还设有25万大奖让利购房者，销售火爆。
同为刚需阵地，价格洼地的城阳区本月也取得了可喜的成绩。城阳区以512套（城阳501套、高新区11套）居本月区域排行榜第三名。
城阳区本月成交青特城，成交84套，起价6100元/平。第二名御景尚都，成交52套，起价46万/套。TAHA时区成交49套，成交均价7000元/平，位列第三。
市区大鳄不再“淡定”房价松动成交上扬
相较于往日市区房价坚不可摧、成交惨淡的情形，4月市区大鳄不再淡定，市北地王中海紫御观邸推出的100套特价房直降100万，华远汤米公馆多层洋房和LOFT户型直降50万，市北区同德花园推出清盘价八折特惠并赠送非毛坯及车位一个....
中高端盘纷纷降价促销使得本月市区各区域成交量可圈可点。其中，市北区成交264套，四方区成交143套、崂山区成交105套。
本月市北区成交是晓港名城，成交100套，成交均价15000元/平。第二名新海园品阁，成交21套，起价6550元/平。青建依山半岛成交17套，成交均价12500元/平，位列第三。
四方区本月成交万科城，成交30套，均价13000元/平。第二名银华广场，成交22套，均价13000元/平。海信淮安郡成交10套，均价13000元/平，位列第三。
崂山区本月成交开泰锦城，成交29套，均价11800元/平。第二名金光丽园，成交21套，均价12500元/平。半岛传媒大厦成交14套，均价14060元/平，位列第三。
政策利好尽享 开发区胶州成亮点、
西海岸房展和胶州房展也于本月开幕，虽然规模较小，但对区域性楼市也有影响。西海岸经济新区建设和西海岸房展助力本月西海岸楼市成交上升。随着海底隧道和跨海大桥的贯通以及西海岸新区的开工建设，西海岸楼市迎来了无限潜力，更大的利好因素在这一区域得到充分体现。开发区和胶南市分别成交595套和333套，位列排行榜第三名和第六名。胶州以424套成交量位居区域排行榜第五名。
开发区本月共成交595套，成交套数是秀兰禧悦山，成交288套，均价8500元/㎡。第二名青橙时代成交112套，成交均价6000元/㎡。第三名千禧银杏苑成交35套，均价7500元/㎡。
胶州市本月共成交424套，成交套数是禧徕乐家居博览城，成交62套，均价7847元/㎡。青岛风景成交62套，成交均价3300元/㎡，并列。第二名为缇香郡成交59套，均价3980元/㎡。
胶南市本月成交333套，成交套数是海景绿洲，成交124套，成交均价6000元/㎡。第二名金河丽城，成交101套，成交均价5770元/㎡。第三名光大银都成交76套，成交均价5000元/㎡。
即墨市本月成交299套，成交套数是观澜国际，成交144套，价4100元/㎡。第二名即墨宝龙城市广场，成交38套，成交均价5588元/平。第三名即龙山花园成交25套，成交均价3082元/㎡。
平度市本月共成交203套，成交套数是天悦华府，成交107套，成交均价3352元/㎡。第二名星光华府成交23套，成交均价4388元/㎡。第三名奥园水岸豪庭成交18套，成交均价4764元/平。
莱西市本月成交186套，成交套数是翡翠城，成交97套，成交均价4400元/㎡。第二名书香门第成交26套，成交均价2048元/㎡。第三名滨河新村成交23套，成交均价2994元/㎡。
李沧城阳开发区成购房者较关注区域
由上图可见，李沧、城阳、开发区是购房者来电咨询的三个区域，这得益于政策利好及价格洼地双重因素影响，月度成交榜上这三个区域也勇夺前三甲。市北、崂山、四方关注量也比较多，无可复制的城区、成熟的配套、完备的交通使这些区域在高昂的房价面前依然有着众多购房者的关注，但房价制约，这些区域虽然关注度不低但成交量却在排行榜上稍稍靠后。关注度较少的区域为胶南、即墨、胶州。平度、莱西区域关注量。
4月份青岛各区市房天下电话来电趋势图
4月份人气的楼盘集中在李沧区。4月人气楼盘10中，李沧区独占5席。城阳两楼盘上榜，开发区、市北和崂山分别有一楼盘上榜。李沧区的中海国际社区连续几周出现在七日销售排行榜中，它在营销策略上更加主动，4月份中海国际社区与房天下合作推出电商优惠吸引大批刚需，勇夺4月人气楼盘10中的。秀兰禧悦山4月份加推房源的起价仅为4970元/平，带来了又一次热销，降价幅度非常之大，成为大家关注重点。另外，卓越蔚蓝群岛栖月岛4月推出特惠房和128平房源首付一成的优惠活动也吸引了购房者的关注，挤进前十。
市北区由于中海紫御观邸直降百万的举动使得该区域关注度两倍多的增长。城阳、胶南、李沧的关注大幅增长，可见价格对刚需的决定因素。
4月青岛二手房成交1335套创新高 均价涨至14865元/平
4月份是楼市传统的销售旺季，青岛二手房市场成交1335套，这也是去年9月份以来成交的月份。节后，青岛二手房市场挂牌均价维稳，4月份挂牌均价为14865元/平米，环比3月上涨2.59%，同比去年4月下降2.74%。3月份青岛部分银行推出8.5折首套房贷优惠，一定程度刺激了青岛刚需置业人群，不少购房人考虑到房价维稳的态势和首套房贷利率优惠等因素，选择当前时机入市。
据青岛网上房地产的统计数据显示，青岛市七区中成交套数的为市北区，签约412套，环比3月增加273套；四方区和市南区分别签约223套和221套。崂山区签约，签约套数为69套，占比5%。
全市：4月挂牌量再创新高 环比上涨46.27%
【数据来源：房天下二手房数据监控中心】
据房天下二手房数据监控中心的数据显示，4月份青岛全市二手房挂牌套数为33510套，较上月增多了10601套，环比上月增幅为46.27%，为一年来挂牌套数值。
全市：4月挂牌均价上涨2.59%
【数据来源：房天下二手房数据监控中心】
据房天下二手房数据监控中心的数据显示，4月份青岛二手房挂牌均价上涨2.59%，每平米较上月上涨了375元，本月挂牌均价为14865元/平米，同比去年4月份下降2.74%。
全市：4月份签约1335套 成交量创去年9月以来新高
【数据来源：房天下二手房数据监控中心】
3月份青岛网上房地产前期出现故障，二手房成交套数统计不全，故4月份成交套数环比上涨幅度较大。据青岛网上房地产的统计数据显示，4月份青岛七区二手房共签约1335套，比上月增加了898套，增幅为205.49%。本月签约套数的为市北区，签约412套；其次，签约较多的为四方区和市南区，分别签约223套和221套；其余各区签约均少于200套，黄岛区和李沧区签约套数分别为144套和143套；城阳区签约123套；七区中签约套数的为崂山区，签约69套。
5月1日，青岛网上房地产公布了4月份青岛二手房签约数据，根据数据显示，4月份青岛二手房共签约1335套，环比3月份上涨了205.49%。4月份签约套数创去年9月份以来签约新高，二手房市场渐显回暖势头。房价维稳和首贷优惠政策刺激，未来青岛二手房成交或将进一步复苏。
根据房天下数据监控中心数据显示，青岛二手房市场4月份挂牌均价为14865元/平米，环比3月份挂牌均价14490元/平米上涨2.59%；同比去年4月份下降2.74%。自2012年1月份以来，青岛二手房挂牌均价呈现稳中有升态势。住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹日前表示，未来房地产调控仍将坚持控制投资性需求，控制房价上涨不动摇，同时加大保障性住房供给，满足市场刚性需求。预计未来半年，青岛二手房价将会“维稳”，房价不会出现大幅反弹。
3月底青岛银行推出首套房贷8.5折优惠以后，岛城首套房贷优惠面进一步扩大。招商银行、汇丰银行“跟风”房贷8.5折优惠。4月份，首贷优惠一定程度刺激刚需入市，据岛城部分经纪公司人员表示，首套房贷优惠出现以后，不少购房人选择入市，签约量增多。房地产经理人联盟副主席贾卧龙近日表示，在5至10月的未来半年时间内，将是楼市平滑期，也是刚需“蜜月期”，对于刚需购房者而言是一段不错的出手时机。楼市调控不会轻易松绑，房价短期内不会大幅反弹，未来半年里，刚需有足够时间挑选适宜房产。
编者注：凌峰、旅月对本文亦有贡献
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