再传重磅利好！换房可享个税退税优惠、公积金贷款利率下调
9 月 30 日，财政部和税务总局发布《关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》，为支持居民改善住房条件，对出售自有住房并在现住房出售后 1 年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠
一、自 2022 年 10 月 1 日至 2023 年 12 月 31 日，对出售自有住房并在现住房出售后 1 年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。其中，新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税；新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还出售现住房已缴纳的个人所得税。
二、本公告所称现住房转让金额为该房屋转让的市场成交价格。新购住房为新房的，购房金额为纳税人在住房城乡建设部门网签备案的购房合同中注明的成交价格；新购住房为二手房的，购房金额为房屋的成交价格。
三、享受本公告规定优惠政策的纳税人须同时满足以下条件：
1. 纳税人出售和重新购买的住房应在同一城市范围内。同一城市范围是指同一直辖市、副省级城市、地级市（地区、州、盟）所辖全部行政区划范围。
2. 出售自有住房的纳税人与新购住房之间须直接相关，应为新购住房产权人或产权人之一。
四、符合退税优惠政策条件的纳税人应向主管税务机关提供合法、有效的售房、购房合同和主管税务机关要求提供的其他有关材料，经主管税务机关审核后办理退税。
五、各级住房城乡建设部门应与税务部门建立信息共享机制，将本地区房屋交易合同网签备案等信息（含撤销备案信息）实时共享至当地税务部门；暂未实现信息实时共享的地区，要建立健全工作机制，确保税务部门及时获取审核退税所需的房屋交易合同备案信息。
同日，央行下调首套个人住房公积金贷款利率 0.15 个百分点，5 年以下（含 5 年）和 5 年以上利率分别调整为 2.6% 和 3.1%。第二套个人住房公积金贷款利率政策保持不变，即 5 年以下（含 5 年）和 5 年以上利率分别不低于 3.025% 和 3.575%。
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1、中央接连两日释放重磅利好，稳预期、稳市场导向明确
9 月 29 日，央行与银保监会宣布实施阶段性调整差别化住房信贷政策，明确符合条件的城市可阶段性下调或取消首套房贷利率下限，政策以 因城施策 为主，且主要针对首套房购房群体。而 30 日财政部、税务总局跟进落实的个人所得税政策，全国政策一致，且更加侧重支持居民换房改善性需求。中央接连两日释放重磅利好也可以看出当前稳市场、稳预期的政策导向更加明确，多个利好政策叠加也更有利于房地产市场修复。
表：历次 出售住房个人所得税优惠政策 情况
早在 1999 年，为鼓励个人换购住房，财政部和税务总局发布通知，指出 对出售自有住房并拟在现住房出售后 1 年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所应缴纳的个人所得税，视其重新购房的价值可全部或部分予以免税。
直至 2010 年，面对主要城市房价上涨幅度较大的情况，财政部、国家税务总局、住建部发布新政，指出 对出售自有住房并在 1 年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税 ，政策延续至今。
当下，面对持续低迷的房地产市场，两部委再次出台针对个人出售住房并在 1 年内购房的纳税人，对其个人所得税予以退税优惠，该政策有利于降低购房者置业成本，激活置换需求。
2、短期二手房挂牌量或明显增加，促进改善性置换需求释放
目前，各地出售住房的个人所得税政策为满五唯一免征，其他情况多按照住房转让收入的 1% 税率或交易价差额的 20% 缴纳个人所得税，此次政策出台或将带动持有住房未满五年或有多套房的家庭换房，预计短期内部分城市二手房挂牌量或有明显增加。同时，本次政策要求在限定的时间内卖一买一，时间设定在 2022 年 10 月 1 日至 2023 年 12 月 31 日，1 年内的时间限定将促使购房者及时进入市场，有利于二手房市场的交易活跃度提升。但值得关注的是，短期内挂牌量的大幅增加可能对二手房价格带来扰动。
此外，根据中指监测，今年以来，已有多地政府对于住房交易税费出台放松政策，如杭州、东莞等对转让家庭唯一住房增值税征免年限由 5 年调整到 2 年。预计随着各地政策不断落实，二手房交易成本有望继续降低，置换链条的进一步畅通也将为新房市场带来一定购房需求，促进市场活跃度提升。
3、央行下调首套个人住房公积金贷款利率，全方位支持刚需置业群体
时隔 7 年央行再次下调公积金贷款利率，上次下调是在 2015 年 8 月，本次下调后，5 年以下（含 5 年）和 5 年以上公积金贷款利率分别降至为 2.6% 和 3.1%，公积金贷款利率的下调也为商贷利率下调释放一定空间。央行接连两日出台降低首套房贷利率的政策，商贷、公积金贷款全方位推进，预计将有效带动刚性住房需求释放。
传统 银十 即将到来，在当前阶段，房地产市场的修复需要更多有利因素叠加带动，9 月底中央接连释放重磅利好，有利于稳市场、稳预期。预计接下来，核心二线城市或将继续优化 认房认贷 、限购、限价等政策，而在更多、更大力度的政策带动下，市场也将逐步进入企稳恢复阶段。
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中国房地产市场月报 2022 年 08 月
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