109轮鏖战！青岛一海景房5282万拍卖成交记者调查青岛法拍房现状
“我有一所房子，面朝大海，春暖花开。”拥有一处“海景大平层”是不少人的终极梦想。近日，在京东拍卖平台上，青岛市市南区东海西路11号一处458平方米海景房被摆上了拍卖台，起拍价3430万元。最终，经过6位竞买人109轮“鏖战”，此处海景房最终以5282万元成交。山东恩实辅拍有限公司总经理李敏介绍，近年来，法拍房受到越来越多购房者的关注，青岛一些优质“稀缺”房源成为热门“标的”，吸引了全国买家前来竞拍。
记者注意到，东海西路11号的这一处房产定于12月20日拍卖，拍卖平台信息显示，在拍卖之前，此处房产就“吸睛”无数，房屋起拍价3430万元，保证金343万元，加价幅度17.15万元。此次拍卖共吸引6人报名参与，19496人围观，124人设置了关注提醒。
当天上午8时39分，尾号“802”的竞买人率先出价，随后，尾号“652”、“472”、“655”、“171”的买家先后加入战局，拍卖价格依次上升，上午11时24分，拍卖价格突破4000万元，此时，尾号“171”的卖家退出竞争，其他买家没有放弃的意思，继续出价。后来，“472”、“655”买家针锋相对，两人将价格推高到近4500万元。此时，尾号“652”号卖家不愿放弃，继续加入竞拍行列，此时竞拍已持续近5个小时。
当拍卖价格突破4500万元后，“655”号竞买人退出竞争，而“472”、“652”号两位竞买人仍然没有收手的意思，两人成功逼退了其余买主，开始捉对厮杀，价格很快推高到5000万元，正当人们认为“472”、“652”号两位竞买人将拿下这处法拍房时，尾号“655”的竞买人“斜刺杀出”，出价5059.25万元。
在拍卖最后，“472”、“652”号两位买家没有给“655”号竞买人机会，两人开始了“拉锯战”，经过109轮的激烈较量，当天下午1时46分，尾号“472”的竞买人最终将这套“法拍房”收入囊中，成交价格定格在5282.2万元。记者从拍卖平台公布的网络竞价成交确认书上看到，竞买人法某以最高竞价竞得该拍卖标的。
为何此处房产如此受到竞买人的欢迎？记者从山东某房地产资产评估测绘有限公司出具的评估报告中看到，东海西路11号的这一处房产已经办理不动产登记，建筑面积 458.75 平方米，房屋类型为成套住宅，土地使用权来源为出让，规划用途为城镇住宅，使用年限2010年2月5日至2080年2月4日止，房地产评估总价4817.65 万元。
根据估价人员现场勘查，此处房屋2017 年建成交付，室内高档装修，可大角度看海景，通风、采光良好，配套设施包括水电、中央空调、智能家居系统、新风系统、网络通讯、消防等设施，装修及设备设施维护状况较好。记者在拍卖平台公示的照片上看到，此处房产是名副其实的“海景房”，可俯瞰前海一线海景。
山东恩实辅拍有限公司总经理李敏介绍，因为这套“法拍房”是深蓝中心小区的房子，大家都知道这是比较稀缺的高端住宅，法拍房也是深蓝中心第一次出，所以全国的一部分购买豪宅的人群盯着这套房子。
“在拍卖过程中，围观的人数不断上升，在六个报名的人中，有三个是我们的客户，其中有一个客户是一大早从浙江坐飞机飞来青岛竞拍，但是这个客户最终没有拿下来。最终房子是被咱青岛当地比较有实力的客户拿下来了。”李敏介绍，客户此前一直关注着深蓝中心的房子，有一套挂牌二手房售价6300万，这个客户当时也去看过，可能最终商量的价格在六千万左右。所以说客户在竞拍这套法拍房的时候，心理价位还是比较高的，最终也拍到了自己心仪的房子。
记者从东海西路11号这套“法拍房”成交信息中看到，共有3家机构为该标的物提供金融服务，其中华夏银行股份有限公司青岛麦岛路支行、青岛银行股份有限公司瑞昌路支行最高可贷比例为70%，利率4.1%-4.9%；青岛农商银行股份有限公司市南支行最高可贷比例首套住房为70%，二套住房为60%。
记者了解到，自2020年4月份青岛法院“法拍贷”业务启动、首笔法拍房贷款发放后，“法拍贷”受到了越来越多购房者的关注。拍卖平台显示，东海西路11号“法拍房”三家可贷款银行中，华夏银行股份有限公司青岛麦岛路支行已经累计30人申请贷款，青岛银行股份有限公司瑞昌路支行累计205人申请贷款，青岛农商银行股份有限公司市南支行累计41人贷款。
记者注意到，只需点击页面中的“申请贷款”按钮，即可进入业务办理页面，办理流程、贷款授权对象、可贷资产类型、贷款担保方式以及贷款额度和还款期限等内容一目了然。贷款授权对象面向符合“青岛市”限购限贷政策、具备相应的购房资格、具有完全民事行为能力的自然人。可贷资产类型原则上可受理产权清晰，房产所有权证及土地使用权证齐全、未租赁或租赁期满的住宅。如涉及产权纠纷和其他瑕疵的，将根据具体情况判定能否办理贷款。
“今年法拍房最主要的一个特点，就是因为出了比较高端的房子，并不是太多，基本上都是全国各地做生意、有实力的高端人士，他们会盯着过来买，不限于青岛的一些客户，改善的这一类人群会盯着高端住宅购买。”李敏介绍。
12月23日，记者在阿里拍卖平台上看到，青岛多处高价房产被摆上了拍卖台，这些房产有着共同特点，即区位优越、周边配套成熟，房产相对稀缺。其中，崂山区东海东路5号24号楼一处法拍房定于12月29日拍卖，此处房产评估价高达5142万元，起拍价3599万元，目前已吸引6030次围观，但尚未有人出价；崂山区东海东路1号海信麦岛金岸21号楼一处法拍房12月25日拍卖，起拍价1414万元，此处房产吸引4376次围观，已经有1人报名竞拍。
虽然法拍房受到了越来越多购房者的关注，“法拍贷”也助推了法拍房市场的发展，但记者了解到，法拍贷业务对购房者有一定的要求，不符合本地限购、限贷政策或有不良征信记录，不符合收入还贷比要求等情况无法获得贷款。由于法拍房性质特殊，传统的先抵押后放款的业务模式无法满足“法拍贷”业务需求，银行必须在有相关担保的情况下才能放款。为此，“法拍贷”业务引入了保险公司或担保公司提供阶段性担保的业务模式。
此外，业内人士提醒，因为法拍房的特殊性，竞买人在购买房产之前一定要充分了解全面信息，认真阅读竞买公告。记者注意到，在多处法拍房的公告内容中，房屋是否已腾空、租赁情况、过户、抵押等情况可咨询执行法官，而买卖双方的税费需自行到相关部门咨询，物业费、取暖费、水电煤费、其他费用自行到相关部门咨询，并由买受人承担。因此，购房者在参与竞拍法拍房前，需要做好功课，最好能实地看房，尽量规避各类风险。
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