2021争论蕞大的五个产业地产话题
一些国资园区运营商认为2021年上半年市场出乎意料的好，租赁数据不降反上升，
（1）狭义的来说，园区租售是真正的市场；广义来说，项目获取也是市场，但项目好不好去化和地好不好拿自然不可一并言之，这是出现分歧的重要原因
（2）能力强做的好的企业+国资型的企业会认为市场好的多一些，长三角珠三角的企业感知显著优于华北、西南、华中的企业，布局一二线城市的显著优于布局三四线城市的，而背后的实质都可以总结为：“普遍性机会不存在，各区域市场显著分化、结构性特征加强。”
我们也会在1月中旬召开《2022年度产业地产发展策略高峰论坛》与行业大咖共同探讨这个线
那既然重要怎么做好运营服务，亦或是再退一步“什么是运营服务”？就这两个点，现在鲜有产业园区开发运营商能讲清楚
反而运营服务很多时候已经成为了“招商不力”的挡箭牌很多政府园区已经开始使用通过园区部分引入“普洛斯”为代表的外资、民营企业，来盘活一滩死水的倒逼“园区招商”
但我们可以看到，以普洛斯为代表的外资民营园区，其实几乎没有所谓“运营服务”
如果只要做好招商就可以做好园区，那运营服务的价值到底在哪里？而体现其价值的“对价”又在哪里？
亦或是这样思考“是为了招商而做运营服务”，还是“招商就是运营服务的组成部分”？
先做重资产打造标杆项目与能力，再做轻资产谋求能力输出，既说的通又可以讲资本的故事 – 这已经几乎成为产业园区开发运营战略规划的标准路径
笔者是看烂了这个路径，甚至觉得有点恶心提出这套模式本身无可厚非，但把这套东西生搬硬套成为标准化范式的真的并不高明
“由重到轻”这个真的可行吗？真正完成 “由重到轻”闭环的甚少，反而是先做轻资产，然后获得国资央企投资反过来再做重资产的案例倒是看上去做的不错在以上环境下，已经有同行大声喊出“产业地产轻资产是伪命题”！
要说“轻资产”完全是“伪命题” – 每个城市存在的大量“二房东”案例就足够论证了轻资产本身就成立，甚至“二房东”模式其实孵化了很多做产业园的企业，企业（特别是房企）以轻资产模式进入往往是蕞经济、成功率蕞高的
要说“轻资产”是“真命题” – 确实不存在“轻资产”模式真正能为行业信服的企业
就笔者来看“先轻后重”、“先重后轻”亦或是“轻重轻”模型，都是“术”层面的问题
REITs、主题园区、城市运营、国资入股概念很多，到底产业地产的未来在哪里？
这是一个触及灵魂的争议问题问到这个问题，几乎所有的从业者都会跳起来，认为自己的行业有机会、有希望，只要做好XXX等
究其根本，除了早期进入已经享受土地红利、政策红利的企业以外，鲜有真正把业务做下来真正赚到钱的企业说政策支持“产业园区”，但政策支持的是产业 – 很难让园区运营商真正直接受益
特别核心区域可以尝试产业投资 – 如张区域可以尝试持有证券化，走资本运作 – 如星桥腾飞（凯德）/普洛斯
其他区域只能融入城市运营，即园区不追求盈利但能通过做热片区获取收益 – 类似金茂青岛项目
有一点是确定的叫产业地产也好，产业园区开发运营也好，出路绝不在园区开发、运营自身，只有跳出园区看产业，方能找到产业园区发展的未来
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