出租房屋拆迁征收补偿款纠纷裁判规则（二）
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09、承租人主张分配拆迁补偿款诉讼时效可从拆迁补偿款实际领取之日起计算
二审法院认为，在出租人实际领取相应拆迁补偿款之前，承租人即使向出租人主张补偿款，出租人亦可以其未实际获取补偿款为由予以拒绝，实际上出租人也确实无从给付，并且相关的补偿款项数额也无法确定。因此，一般来说，出租人实际获取拆迁补偿款系承租人能够向出租人据实主张拆迁补偿款的前提条件之一。
案涉房屋于2013年列入拆迁范围，进入拆迁程序。2016年出租人与有关部门签署拆迁协议，拆迁补偿款分多次发放，陆续结清。因拆迁补偿款的分配问题被上诉人一直找上诉人协商解决，被上诉人还就该拆迁补偿款的分配问题多次向有关部门反映问题要求解决。2020年，承租人在得知出租人已实际领取补偿款后向法院提起诉讼。综合前述，本案诉讼时效期间应自承租人知晓补偿款已经实际领取后起算，承租人起诉分配补偿款，未超诉讼时效，一审判决并无不当。
根据我国现行法律法规的规定，房屋拆迁补偿中的被拆迁人为房屋所有权人，拆迁补偿协议签订主体分别为房屋征收拆迁部门与房屋所有人。因此，承租人通常不是拆迁补偿协议的签订主体。但承租人作为租赁房屋实际使用人，因房屋拆迁导致租赁合同无法继续履行，同样面临经营风险与财产损失。司法实践中，租赁房屋被征收拆迁，租赁合同解除，承租人可以依据租赁合同向出租人或房屋所有人依法要求补偿损失或分配补偿款。出租人在领取补偿款后，应将属于承租人的相应权益转交给承租人。承租人请求分配补偿款的诉讼时效可自知道或应当知道补偿款已经发放后起算。本案认定出租人应当在拆迁补偿范围内依据租赁合同关系对承租人的实际损失予以相应补偿，对妥善处理租赁合同关系中涉及的房屋拆迁补偿纠纷，具有积极参考及借鉴作用。
【案例来源】：青岛市中级人民法院2022年6月29日发布拆迁房屋租赁合同纠纷典型案例
10、判决次承租人直接获得拆迁补偿款减少当事人诉累
一审法院认为，我国《国有土地上房屋征收与补偿条例》虽规定应当对被征收房屋所有权人给予补偿，但规定的补偿项目包括被征收房屋价值的补偿，因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿以及因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。其中的后两项补偿，其补偿对象虽然通常是被征收房屋的所有权人，但对于已经出租的经营性用房，在房屋被征收时，因承租人势必会遭受房屋装修、搬迁费用及停产停业等损失，该损失与房屋征收行为之间存在利害关系。在本案中，案涉房屋的现有的部分装修、设施设备等是被上诉人青岛某生物科技有限公司作为次承租人的投入，本案征收过程中确定相应补偿数额的评估是以该公司对案涉房屋装修、设备价值等为标的进行的估值，根据公平原则以及谁投资谁受益原则，支持被上诉人关于停产停业损失、搬迁补助费、装饰装修损失等诉讼请求。二审维持一审判决。
案涉厂房在租赁过程中因为青岛院士双创高新技术产业园（一期）项目规划列入拆迁范围而被拆迁，虽然政府相关部门的拆迁补偿是对产权人的补偿，但是在承租人参与诉讼，转租关系能够确认的前提下，根据拆迁评估及谁投资谁受益原则，直接将产权人获得的拆迁利益中与次承租人相关的部分补偿给次承租人是有法律依据和现实意义的。这样就不需要产权人依据合同的相对性先补偿给承租人，再由承租人补偿给次承租人。
【案例来源】：青岛市中级人民法院2022年6月29日发布拆迁房屋租赁合同纠纷典型案例
11、租赁合同遇拆迁而解除在出租人与承租人之间合理分配拆迁补偿款
二审法院认为，房屋拆迁必然影响出租人后续租金的收取，亦是停产停业损失的一种，故对承租人主张其应获得全部停产停业补偿款的主张，不予支持。故，对一审判决予以维持。
本案系出租人与承租人因拆迁补偿款分配引起的房屋租赁合同纠纷。租赁合同遇拆迁而解除，拆迁补偿款中的停产停业损失补偿款应根据房屋被征收时的使用与效益情况、停产停业期限等，在出租人与承租人之间进行合理分配。一方面，承租人作为租赁房屋实际使用人，因房屋拆迁导致租赁合同无法继续履行，存在搬迁成本与生产经营的收益损失，可获取相应停产停业损失。另一方面，作为出租人，房屋拆迁必然影响其后续租金的收取，亦是停产停业损失的一种，亦可获取相应停产停业损失。本案判决通过在出租人与承租人之间合理分配拆迁补偿款中的相关款项，对妥善化解城市更新过程中涉及的拆迁补偿款分配纠纷、定分止争、顺利推进城市建设具有积极参考及借鉴作用。
【案例来源】：青岛市中级人民法院2022年6月29日发布拆迁房屋租赁合同纠纷典型案例
12、租赁合同到期涉拆迁拒不搬离且不缴租金承租人无权获得拆迁补偿款
法院经审理认为，本案中双方签订的租赁合同约定，合同于2015年7月1日到期，双方再未续签合同。上诉人某材料站于2015年8月向被上诉人发出解除合同的通知，双方合同于2015年8月解除。合同解除后，被上诉人不但未按照约定腾出房屋，而且未缴纳房屋占用费直至房屋2018年拆迁。房屋的拆迁补偿是政府对被拆迁房屋的合法权利人剩余期限经营的可得利润损失以及搬迁、装修等的合法补偿，该补偿应当由房屋所有权人以及有权占有房屋的人按照法律规定获得。被上诉人无偿占有房屋三年多且未支付对价，与房屋相关的所有补偿均应当归房屋的所有权人即上诉人所有。判决驳回青岛某公司的诉讼请求。
按照我国关于房屋拆迁与补偿的法律规定，拆迁补偿的对象是房屋所有权人，并非承租人。但承租人在正常承租、经营期限内因拆迁行为造成经营不能，房屋所有权人可就其获得的拆迁补偿对承租人予以合理补偿。本案中，拆迁行为发生于租赁合同期满三年之后，拆迁行为并未对承租人在租期内对房屋的占有、使用和收益产生影响，承租人与拆迁行为并无实际上的利害关系。且租期届满后出租人已明确告知承租人解除合同，承租人仍拒不腾房且长期无偿占有房屋。如果对承租人给予拆迁补偿，将使得承租人基于其不合法、不诚信的行为获利，这既损害了房屋所有权人的合法权益，亦违反了商事交易的等价有偿、权利义务对等原则，也将导致承租人为获取拆迁利益而拒不腾房，影响城市更新的有序推进。对拆迁补偿利益的合理分配，既符合法治、诚信的社会主义核心价值观，也为服务城市更新发挥司法指引作用。
【案例来源】：青岛市中级人民法院2022年6月29日发布拆迁房屋租赁合同纠纷典型案例
13、承租人使用租赁房屋至合同约定租赁期限届满拆迁时承租人添附装饰装修及搬迁补助不应支持
二审查明，虽然双方提交的合同版本内容不完全一致，但均有条款“在租赁期间，如乙方对租赁房屋进行装修及添加附属物品，应征得出租方同意，租赁期满可以由承租方自行移走，其他装修及附属品归出租方”。青岛某工贸公司主张案涉房屋用于经营饭店，2015年底因拆迁开始即无法经营，宋某某主张案涉房屋2014年就停止经营，其停止经营与拆迁无关，不应获得停产停业补偿。二审法院认为，简易房、木头房为青岛某工贸公司投资所建，且已获得补偿，依据谁投资谁获益的原则，相应补偿应归青岛某工贸公司所有。关于装饰装修及附属物部分，虽然双方合同无效，但原约定的租赁期限到2017年11月25日，因此，到该日期为止，案涉房屋的不可拆迁的装饰装修及添附物的所有权就应归出租人所有。承租人直到2020年方从案涉房屋中搬离，其对上述装饰装修及添附物的价值已利用完毕，故上述装饰装修及添附物的价值应归出租人宋某某所有。一审对此认定有误，二审法院依法予以纠正。关于搬迁补助费，因案涉房屋部分合同无效，青岛某工贸公司、柴某某本应搬走；且即使合同有效，到原合同约定的2017年11月25日承租人亦应搬离。故柴某某、青岛某工贸公司的搬离行为与是否拆迁并无因果关系，亦不应就此获得相应利益，故相应搬迁补助费亦不应由其取得，上述部分一审认定有误，二审予以纠正。关于停产停业补偿部分，因双方确认已于2015年之前停止经营，且现无证据证明停止经营与拆迁无关，故一审对停产停业补偿酌定双方各分得50%认定正确，二审法院予以维持。
租赁房屋因政府征收而在租赁合同期内无法履行的，假如双方在租赁合同中并未约定该种损失如何分配承担，而承租人的损失又客观存在。应结合租赁合同的履行情况、剩余租赁期限以及被征收房屋拆迁补偿方案中的停产停业损失补偿金额等因素，酌定给予承租人适当补偿。在租赁合同无效的情况下，如果双方对损失承担有约定，应参照原约定处理。本案中原合同约定租赁期满装饰装修归出租人所有，客观上承租人搬离案涉场地时原合同约定的租赁期已届满，因此装饰装修的价值应归出租人所有，承租人无权再获得相应补偿；相应搬迁补助费用，如果合同有效，在租赁期内因拆迁导致承租人提前搬离，承租人有权获得相应补偿；但在合同无效以及原租赁期限已届满的情况下，承租人搬离与拆迁并无关系，因此上述补偿费用不应予以补偿。征收拆迁是城市更新和城市建设的重要部分，法院要充分发挥司法裁判示范引领作用，引导社会公众依法理性解决有关纠纷。在租赁合同案件中如系因拆迁补偿问题产生争议，无论合同是否有效，均需重点关注原合同约定的履行期限。因为如果承租人一直使用案涉房屋至原租赁期限届满，其很多权益已通过租赁合同的履行获得，就无权再获得因拆迁带来的补偿利益。这种裁判理念，可以避免承租人为获取不当的拆迁利益而拖延搬离案涉房屋，妨碍出租人取得拆迁补偿款及拆迁整体利益。
【案例来源】：青岛市中级人民法院2022年6月29日发布拆迁房屋租赁合同纠纷典型案例
14、二审调解妥善化解涉及拆迁租赁合同纠纷
二审法院认为，一方面，案涉合同明确约定房屋被征收则租赁合同解除，某建材公司作为出租人在房屋被征收时有权解除合同。一审判决解除合同，并无不当。另一方面，本案租赁房屋虽被征收但尚未拆迁，承租人则因合同解除须提前搬离，其原有生产经营计划无法实现，客观上存在一定经济损失。案件经二审调解，某汽修厂同意解除合同，某建材公司则同意减免部分租金作为提前解除合同对承租人的补偿，某汽修厂与某建材公司房屋达成和解协议，案件调解结案。
承租人，特别是需要从事生产经营的承租人，在签订租赁合同时，如果合同将征迁约定为合同解除条件且拆迁的所有补偿费用均归出租人时，应慎重考虑其中的经营风险，合理投资与生产。否则，可能发生房屋拆迁导致租赁合同无法继续履行，而作为承租人的财产损失无法得到补偿的情况。本案中，当事人双方经过法院调解，对合同解除、房屋恢复原状并返回等事项达成一致，对妥善处理租赁合同关系中涉及的房屋拆迁补偿纠纷，依法支持城市更新和城市建设具有积极参考作用。
【案例来源】：青岛市中级人民法院2022年6月29日发布拆迁房屋租赁合同纠纷典型案例
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