2019年青岛商业地产大数据：办公楼租金同比降幅创十年之最
2019年岛城新房、二手房成交均下降，那么，商业地产市场如何？15日，仲量联行发布《2019年青岛房地产市场回顾及2020年展望》，数据显示，2019年青岛办公楼租金同比降幅创十年之最，带动办公升级需求大幅增加，专业服务类企业稳定支撑办公楼市场的租赁需求；2019年青岛优质零售地产市场整体净吸纳量为47.6万平方米，郊区零售地产显现出巨大的发展空间；高标准物流仓储市场方面，全年新增供应32万平方米，平均租金为0.77元/平方米/天，同比上涨4.7%。
从目前市场来看，全市整体办公楼存量为471万平方米，较去年新增27.9万平方米，市场规模增速有所放缓。近几年由于新增供应和区域成熟，推动金家岭和市北CBD净吸纳量保持高位，同香港中路形成三足鼎立的市场格局，分别占到市场总存量的31%、18%和39%。三个区域的招商策略却各有不同，香港中路依然是金融机构以及外资专业服务公司进入青岛的首选区域；金家岭金融区成为青岛金融企业聚集度最高的区域；而市北CBD正在成为互联网、信息科技、新媒体等新经济企业的聚集区。
市场需求结构也在调整。在产业结构调整、新旧动能转换的背景下，青岛办公楼市场需求结构也在发生变化。在2016年贡献了39%租赁需求的金融类企业，其租赁占比今年已下降至不到四分之一，尤其是新兴金融企业，占比大幅下降。另外，互联网金融办公需求占比已由原来的三分之二下降至三分之一。但保险类等传统金融行业的租赁需求保持稳定增长的趋势，健康险及保险科技的发展势头持续升温，推动保险行业的办公需求增加。数据显示，专业服务类企业的租赁需求稳定上升，在全年1,000平方米以上的大宗租赁成交中占到39%。
租金方面，租金同比降幅创十年之最，带动办公升级需求走高。市场需求疲软令办公楼租金持续承压，截至2019年第四季度，整体及甲级办公楼租金分别同比下降4.7%和4.8%，创2010年以来最大降幅。但租金下降也带动了办公升级需求，全年近五分之一的租赁交易来自于企业从乙级向甲级搬迁的升级，较2016年提升5个百分点。
仲量联行方面分析，2020年青岛办公市场整体需求增长将更趋谨慎。预计整体办公楼租金震荡企稳，甲级市场租金将在明年达到5%左右的同比降幅后触底，并维持低位运行。需求预测方面，教育类以及科技媒体通讯类企业，都将是未来办公市场需求增长的新亮点。
零售地产方面，市场供应上，2019年青岛零售市场核心商圈供应增速放缓，但年末有34万平米的新增供应集中释放于城郊区域。近几年随着产业和人口向西海岸、高新区、胶州、即墨等区域扩散，加之基础设施的引导，使得郊区城镇体系迅速发展成熟，多因素促进零售商业向郊区下沉。预计到2025年，青岛郊区商业市场存量将占到整体市场规模的43%。
在需求端，2019年青岛优质零售地产市场整体净吸纳量为47.6万平方米，较去年增加了18万平方米。从全年的需求表现来看，时尚类、餐饮类、生活类品牌仍是市场上比较活跃的主体。从市场表现来看，餐饮服饰类强调精细化突围，而家居教育类则寻求多元化扩张。一个有趣的现象是：家居生活品牌正突破单一品类小型店铺的模式，向涵盖家居、小家电、厨具、美妆、饰品、服装、玩具，甚至家具等综合性跨界的大店模式发展。
租金方面，市场租金保持稳定，经营策略两极化发展。截至2019年第四季度，全市优质零售物业市场整体平均租金为251元/平方米/月，环比及同比分别小幅上涨0.3%及1.8%。随着消费格局演变及市场竞争加剧，购物中心的经营策略也在呈现多元化趋势。运营较为成熟的购物中心更看重于品牌组合和档次定位，并引领核心商圈市场租金稳定上涨；而对于运营尚不稳定的购物中心，提升入驻率成为阶段性诉求，因此业主往往通过较优惠的租金策略换取入驻率的上升和客户粘性的培养。
从数据来看，2020年近15万平米的新增供应将全部位于近郊板块，主要是西海岸新区和城阳区。仲量联行分析，未来12个月，郊区商业将成为青岛零售地产市场的主要基调，青岛零售商业版图正在向近郊板块加速下沉。
高标准物流仓储市场方面，截至2019年第四季度，全市非保税高标准物流仓储市场总存量约为159万平方米，全年新增供应32万平方米，整体市场空置率上升6.3个百分点至13.4%。
租金方面，有小幅增长。数据显示，截至2019年第四季度，全市非保税高标准物流仓储市场平均租金为0.77元/平方米/天，同比上涨4.7%。业内人士分析，消费需求的稳定增长巩固了核心市场项目的资产表现。网购和商超消费需求保持稳定增长，有效提振和补充了实体经济对青岛仓储市场带来的影响，基于配送高频性和便利性的要求，生活资料类商品的仓储需求通常集中于交通便利的核心细分市场，例如空港附近和胶州上合示范区，推动核心区域租金稳定小幅增长。
市场方面，2020年预计将有超过60万平米的新项目交付。仲量联行分析，新机场搬迁将推动市场格局重构，临空经济区及即墨大信镇附近未来或将成为新兴物流仓储市场。由于高标准物流仓储设施的运营对区位和基础设施的依赖度较高，在新增供应持续放量和宏观经济不确定因素增加的背景下，预计核心市场和非核心市场租金表现将呈分化趋势。
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