2024青岛楼市展望土地篇：出让条件更加宽松热点片区优质地块或将引争抢
展望2024年楼市，“土地”是个绕不开的话题。作为制作“面包”的“面粉”，地价深刻影响着房价。市场方面，2023年，青岛土地供销比为1.03，全年共成交土地427.48万㎡，成交土地平均楼面地价6942元/㎡；政策方面，土地拍卖取消蕞高限价，宅地供应提高，土地出让条件更加宽松；房企方面，拿地更加谨慎，但遇上热点地块，溢价成交是常态。业内预计，2024年，青岛土地市场宅地供应仍将维持在一个较高比例，且出让条件更加宽松，热点片区地块更受关注，央国平以及一些优质民企仍是拿地主流。
展望2024年土地市场，先看2023年土地市场。数据显示，2023年，青岛全市土地供应440.01万m，成交土地427.48万㎡。从供应来看，这其中住宅供应占比72%，占比明显上涨；从成交来看，商品住宅成交占比71%，增加5%。
除了宅地供应占比提高，2023年土地出让条件进一步宽松。2023年，青岛土地出让全部采用拟出让地块清单公布制度，虽然仍需集中发布土地出让清单信息，但不再集中组织出让和成交活动。此举有助于缓解开发商的资金压力，降低同批次地块入市的竞争强度，进一步稳定房价、地价和市场信心。另外，2023年青岛三批次土地竞买规则改变，出让的所有地块均未设置蕞高限价，只设起始价，不设底价，采用增价拍卖方式，按照价高者得的原则确定竞得人。此举让土地重新回归市场定价，是顺应市场形势的重要举措，土地市场整体热度逐渐回升。
以热点地块拍卖为例，2023年12月18日，崂山松岭路东、迪生山庄西北角一宗宅地拍卖，因地块本身素质优越吸引3家竞买人，蕞终叫价96轮以25185元/㎡成交，溢价率达8.25%。
宅地维持较高比例，热点地块引争抢
对于2024年的土地市场，业内人士预测，宅地供应仍将维持在一个较高比例，且出让条件会更加宽松，品牌房企对热点片区的优质地块竞争不会减弱。
一位长期从事土地投拓的人士分析。目前，房企整体投资或将仍偏于谨慎。目前，一些房企销售回款能力偏弱，债务压力犹存，短期内资金改善情况并不乐观，因此房企对于大部分投资或将继续持有谨慎态度。不过，宽松的土拍条件对房企端也释放了一定的利好，能够给予房企更多的自主空间和利润空间，因此，不排除此举将会在一定程度上调动部分房企的拿地积极性，大型头部房企重获拿地主动权。资金实力较强且财务安全的房企将会拥有更多地块的斩获机会，长期来看，因布局优势逐渐显现，这类房企也会占据更多市场份额及话语权。中小房企可能会面临更大的挑战，行业分化加剧。
另外，在地价上限被取消的情况下，热点城市的核心地块的竞价局面或将会更加激烈。取消地价上限后，一些优质地块的地价或将会有所上涨，从而有可能会传导至房价端，提振市场情绪。
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